8月上海楼市成交低迷，但未见实质性降价。
刘建平制图
调控趋紧背景下，上海楼市迎来了一个近6年来最淡的8月。
9月1日，中国房产信息集团发布的数据显示，今年8月上海商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平；新增供应面积69.4万平方米，环比（较7月）减少19%，同比（较去年同期）减少13%，成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%。这也创下2005年以来8月上海商品住宅市场成交量的新低。
据中房信分析师薛建雄介绍，2005年开始，网上房地产开始逐月统计成交量和价格。翻查近6年的8月楼市数据，2008年8月、2010年8月也是成交较低的两个年份，但即便是这两年，上海商品住宅的8月单月成交面积也在70万-80万平方米。
搜房网分析师汤正魏说，8月上海楼市整体低迷，商品住宅周成交量最高仅为13.7万平方米。“新沪四条”的出台，进一步削减了市场购买力，同时加大了开发商的观望情绪，此外，新增供应的锐减也在一定程度上制约了成交量的前进步伐。
库存880万平方米
据21世纪不动产区域分析师黄河滔介绍，上海市新房成交量自2月受到调控影响出现80%以上的下滑，随后6个月成交呈现涨3月、跌3月的过山车行情。
黄河滔称，近三月新房市场成交量跌幅逐月扩大，不仅有政策、传统淡季等因素，也有购买力及供应逐月减少有关。在下半年政策面临再收紧的预期下，交投双方的观望促使楼市成交出现新一轮的回落行情。
前述中房信的报告也提到，7月中下旬市场出现一轮上升征兆，主要是供应推动的集中成交，实际的市场情况还很不理想。到了8月供应量回落，成交量自然下降，导致开发商销售业绩全面下滑。据中房信数据，8月上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
9月1日汉宇地产发布的一份报告分析，虽然8月是传统购房淡季，但今年8月上海新房市场成交量为近5个月以来的新低，环比跌幅也是除2月份外最大的一个月，这说明“沪四条”的效果立竿见影。
汉宇地产的报告还提到，本月上海商品住宅供求比达1.18：1。由于大量需求受到抑制，房源积压严重。截止8月底，上海全市一手房库存面积高达880万平方米，房源库存量增加使得开发商整体推盘节奏放缓。
汉宇地产市场副总经理孙文勤称，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%~70%大幅下降至30%~40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目，为刺激销售进度，都将加大促销打折力度，届时住宅价格有望出现调整迹象。
实质性降价未至
时至今日，虽然成交低迷、库存高企，但8月楼市并未出现实质性降价。
薛建雄说，从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。这说明8月份市场上还没有出现大面积的降价潮。
德佑地产研究主任陆骑麟也称，受“沪四条”限购堵漏措施的影响，沪上8月单价3万-5万元的中端楼盘成交面积下跌之势尤甚，跌幅达到了43.4%。不过在中端市场受创严重的情况下，上海全市商品住宅的均价只跌了1.1%，依然处于接近2.2万元的高位，这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。
而不少开发商也确实没有降价冲动。
银亿集团销售部副总监王士章直言，从年初到现在市场一直没有热点，大多数开发商都已经不指望今年会有什么大的机遇，“如果等到10月、11月能有热点，我们会多推一些盘，如果没有就只能继续积压，反正我们目前也不是很缺钱。”
王士章说，经历了一年多的调控，眼下房地产行业的格局是“强者越强，弱者越弱”。一些大型房企的高端项目市场估值较高，银行愿意以此为抵押，向其放贷，因此不少开发商并不是很缺钱。
但薛建雄认为，目前刚需购买力持续下降，投资需求不敢贸然进场，市场回暖的支撑明显不够，因此9月份市场将继续胶着。但是开发商高成本融资的背后，说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。所以长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。
开发商看淡金九银十
对于9月这个传统楼市旺季，开发商并未报太大期望。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，8月成交低迷，预计9月、10月也好不到哪里去，恐怕今年全年都不会有大起色。面对惨淡行情，开发商应该以一种平常心去主动适应，“供应多一点，促销力度大一点，能成交一点是一点。”
杨健说，他们在宝山的一个刚需项目，7月一期开盘时卖得不错，二期预计10月上市，届时销售怎样目前也不敢太过乐观。毕竟大的市场环境在这里，卖得比较差也没办法。
王士章更是把眼光放到了年末。他们将一个高端项目定在10月推出，并把销售的希望寄托在年末，“周边的其他三四个楼盘也将开盘时间定在了10月，开发商也抱有同样的心态。”
黄河滔同样对金九银十不报太大期望，这两个月成交量或会有所反弹，但如果价格未有调整甚至随之而上，预计其回升幅度及周期有限。黄河滔认为，目前相对于购房者，开发商更为焦虑，迫于资金、业绩等压力，开发商采取加快推盘策略的可能性逐渐递增。
销售策略生变
21世纪不动产昨日发布的一份报告中称，受季节性因素及政策再收紧等因素的制约，试探与观望短期内将是未来市场的主旋律。而开发商推盘节奏与单批次供应量也必然随之有所调整。在供应结构上开发商销售策略已有变动。
前述中房信的报告称，8月底上海楼市突迎一轮供应小高潮。8月最后5天的供应量达到24.3万平方米。可见“金九银十”当前，开发商推盘意愿有所提升。
21世纪不动产的报告则提到，据了解，8月份所有获取预售证的3万平米以上项目中，七成单价在2.45万元以上，且该些楼盘中部分项目已将开盘节点延至9月。
而据汉宇地产统计，8月成交单价在4万元之上的公寓项目成交套数为153套，环比跌幅接近三成。
黄河滔分析，在投资及刚性需求分别因限购及购房成本等因素远离市场后，开发商选择在此时集中供应满足改善性需求的项目，体现了其角逐9月的意图。预计9月新增供应项目的去化水平将成为今年楼市风向标，决定下半年楼市的供销走向。
陆骑麟也说，在持续高压的调控背景下，9、10月份的成交有反弹可能，但其成色必然会有所减退。只有房价下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。
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