|
带个好学位 房价高很多
深圳学位房与普通房上半年均价价差已达每平方米12852元
每到放学时段，学位房片区总能见学生成群。 (资料图片)
深圳学位房近年价格不断攀升。图为今年春记者拍摄的实验中学附近的楼盘。(资料图片)
新的一学期即将开学，学位房再呈火爆之势。来自市场的信息显示，近年来学位房与普通房价差不断扩大，到今年上半年，两者价差已达每平方米12852元。
11片区学位房受青睐
深圳重点学校主要分布在原特区内区域，特区外为辅。深圳目前有省一级、市一级的公办小学、初中100所左右。大致统计，深圳目前口碑较好的公办小学有29所，公办初中有28所。其中，深圳省一级学校，如深圳实验学校、深圳外国语学校、深圳中学、高级中学、园岭小学、深圳小学等，都是大家眼里的名牌学校，居中物业如福田的百花片区、南山的南头、蛇口片区和罗湖的翠竹、东门片区，均为家长所心驰神往。
另有一些物业所带学位虽不为省一级学校，也因办学质量好受到很多家长、投资者追捧，尤其是升学率居高的学校，如景田片区的福田外国语学校。
在宝安和龙岗，也有省级、区级学校。但由于知名度和升学率关系，加上区域经济发展和周边配套关系，家长们还是倾向于特区内的学校，因此原特区内拥有这类品牌学校资源的房产得到更多青睐，自用或投资需求更活跃，业内称这类房产为重点学位房。
根据中联地产与市教育局的统计，目前我市学位房投资较旺的有11个片区。其中福田有百花、景田、莲花三个片区；南山有南头、蛇口、科技园南三个片区；罗湖有翠竹、东门两个片区；宝安有宝安和龙华新城两片区；龙岗有龙岗中心城片区。
与普通房价差逾万元
深圳人投资学位房由来已久，为了孩子上学，许多家长提前几年开始着手准备。记者在采访中发现，学位房的消费群体主要是改善型置业者，购来自用的家长居多，尤其带有重点学位、周边生活配套设施完善的学位房，如景田、翠竹、莲花村、蛇口等片区，虽然房价居高，但成交仍然活跃。即使是近几年楼市调控不断、市场低迷，学位房的需求仍然旺盛，一旦有物业挂牌，大家都争先恐后购买。
中联地产选取了特区内三区域共18个样本学位房进行了长期监测，结果发现，深圳学位房价格与全市均价的价差近几年正不断被拉大。以2008年起始的统计数据表明，2008年学位房与全市二手房成交均价的价差为每平方米6596元，经过2009、2010年的不断扩大，到2011年上半年，价差已达每平方米12852元。业内人士表示，这样的单价差距，已经达到了龙岗区现阶段二手房均价水平，足够在龙岗区买一套相对不错的住宅了。
再就是，价格升幅学位房也大于全市二手房。监测发现，深圳学位房的价格从2008年的每平方米16687元到2011年上半年的每平方米29797元，涨幅达79％，相比全市二手房物业上涨68％而言，多11个百分点。
记者采访时发现，学位房不但在市场好时领涨，而且在市场调整时也能抗跌，因此不但家长偏好此物业，连投资客也喜欢，如福田的百花片区，虽然房龄偏老，但周边学位房均价已上涨到每平方米5万元，相比周边非重点学位的物业溢价空间已超过了30％。
置业者首选南山
6月15日～6月30日，深圳房地产信息网与中联地产联合发起关于“消费者购买学位”的网络调查，收回有效样本600余份。结果发现，因为学校知名度和资源集中的关系，当前有购买学位房需求的家长倾向于选择原特区内区域置业。其中处在高速发展的南山区由于重点学校集中，消费者选择的比重也最大，达46％。其次是福田区和罗湖区，分别占到25％、24％，而愿意去龙岗、宝安的凤毛麟角，仅占5％。
调查发现，购买学位房的消费群体一般以改善型居多，在他们的购买意愿中，愿意支付的总价集中在100万～180万元间，达43％，其中还有25％的群体愿意支付180万元以上来购买学位房。此类群体在购买学位房时主要出于学位的需要，投资客较少。
在问到准备多久购买学位的时候，38％的调查者表示会在一年内购买，21％的人表示在半年内购买，15％的人表示3个月内即会购买，有26％的人表示在一年之后购买。
在众多影响学位房置业的因素中，76％的受访者表示最看重学校的教育质量，看重房子性价比的占17％，看重周边配套及氛围的占6％，看中升值潜力的仅占1％。
典型案例
百花片区：价格直追华侨城豪宅
无论是知名度还是楼市表现，百花片区都绝对是深圳学位房片区的最佳代表和领军者。
百花片区的房子都是非常普通的住宅，楼龄也比较老，但是该片区内聚集了十分强势的教育资源，如深圳实验学校、百花小学、荔园小学等，其房价因此竟可以与福田中心区或华侨城片区的豪宅相比，如片区内单价最高的国城花园，其单价已经接近每平方米5万元的水平，不仅高出其他片区同楼龄、同品质的学位房价格许多，与福田豪宅黄埔雅苑相比也是有过之而无不及。
从整个片区来看，自2008年1月以来，百花片区学位房均价整体表现明显强于相邻的非学位房。进入2010年下半年，学位房的均价开始大幅度拉开与非学位房的距离。
根据中联地产研究中心的测算，2011年上半年百花片区学位房均价达到每平方米30007元，高出非学位房的每平方米22189元约35．23％。这35％的空间应该是由两部分组成，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。百花片区的投资投机气氛相当浓烈，也是刺激其房价高企的重要因素。
景田北片区：学位房价差日益明显
与百花片区浓厚的投资投机气氛相比，景田北片区的特点就相对纯正，基本以自住及自用客为主，投资投机氛围较为平淡。
长期对景田北片区进行跟踪的中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉表示，该片区拥有多个知名学校，如福田外国语学校、景秀小学、景秀中学等，给景田北片区的楼市带来良好的效应。
2009年中之前，景田北的学位房与非学位房价格表现差别并不明显，但2009年下半年开始，由于福田外国语学校的良好表现，学位房价格开始领先，凌驾于非学位房之上，并逐渐拉开差价，特别是2010年底以来，差价拉开的趋势愈加明显。
具体来看，2011年上半年，景田北片区的学位房均价为每平方米25154元，而非学位房为每平方米20480元，学位房的溢价空间为22．85％。业内人士认为，与百花片区相比，景田北片区的天然居、万科城市花园等楼盘品质、宜居性等都更强，且该片区主要以自住为主，投资投机氛围小，因而其房地产市场也相对平稳、理性。
置业参考
宝龙学位房 交易很活跃
【深圳商报讯】 由于历史原因，深圳市的优质学校资源主要集中原特区内，宝安、龙岗两区品牌学校仍很匮乏。近年来，深圳房地产出现向宝安和龙岗两区扩张趋势，今年上半年，全市新房供应主要集中在宝安、龙岗两区，供应量占了全市近九成。有关人士表示，随着特区扩容，教育资源的外拓已成必然趋势，原特区外的宝安和龙岗两区成为最大的受益者。
宝安中心区：学位房市场逐渐形成
身处前海的宝安中心区，自“十一五”以来，学校配套得到长足的发展，其学位房市场已逐渐形成。
据了解，宝安中心区共规划建设学校20所，其中滨海片区规划有13所中小学，碧海片区规划有7所。已建成投入使用的公办学校宝安实验学校、宝安中学附属小学、滨海小学等已经开始声名在外，这些学校的成熟发展使其周边的学位房也变得更为抢手，均价已达到每平方米2．5万元～3万元的水平，远高于宝安中心区每平方米1．5万元。
中联地产的监测显示，从2009年至今，宝安中心区的学位房长期高于片区均价。特别是今年年初开始至今，仅半年多时间，其学位房均价就从每平方米1．5万元迅速冲破每平方米2万元的大关。以金成时代家园为例，在2009年中其均价处于每平方米1万元～1．2万元之间，经过两年时间，该楼盘的均价已达到每平方米2万元。
龙华新城：教育资源配比度高
作为福田中心区的后花园，政府在教育资源方面对龙华新城是不遗余力的。龙华新城规划增加学校36所，其中幼儿园22所、小学4所、初中1所、普通高中3所、九年一贯制学校6所。再加上现有的学校，片区基本上可达到每个楼盘配一个学校的配置。
分析人士指出，龙华新城学位房的发展长期以来落后于区域的整体发展。导致这种现象的原因，一方面是龙华新城重点学校多分布于老城区，周边楼盘的楼龄较老，房价多落后于片区内新建楼盘；另一方面，龙华新城还没有形成学位房的氛围，学位房概念还没有被大力炒作。
目前，该片区重点学校周边小区的学位房价格普遍处于每平方米1．4万元～1．60万元的水平，龙华新城学位房升值潜力巨大。如带龙华中学学位的楼盘美丽365，在2009年初的时候均价是每平方米6000元～7000元，现在该楼盘的价格已翻了一倍多，达到每平方米1．5万元～1．60万元的水平，涨幅领先于片区整体水平。
龙岗中心城：学位房涨幅远高片区均价
龙岗中心城拥有丰富的教育资源，现已建成投入使用的学校约有34所，其中省一级学校6所，区直属学校13所。在深圳1000多所学校中，省一级学校的占比是5．5％，而龙岗中心城省一级学校所占比例约为15％，是全市水平的三倍。目前中心城较出名的中小学有龙岗区实验学校、龙城高级中学和清林小学，带有这三所学校学位的学位房受到众多置业者的追捧。
一位地产中介向记者表示，近年龙岗中心城学位房交投十分活跃。在近期热销的新盘中，星河时代重点突出带学位这一卖点，因此其均价比周边同品质楼盘虽高出一个阶梯仍异常热销。另外，受最近限价政策的影响，片区不少新房的销售受阻，但是首创八意府等物业则凭借其带学位的优势而创下销售佳绩。而龙岗中心城片区的二手房容量和规模都具有相当的优势，成交也十分活跃。
据了解，从2010年中开始，该片区学位房的涨幅远高于片区均价，现已冲破每平方米1万元大关。同时，片区的学位房保持着明显的升值空间，以天健花园为例，2009年该楼盘的均价还是每平方米6000元～7000元，而现在的均价则翻了一倍，已涨到每平方米1．2万元～1．3万元。
深圳市重点学校对应楼盘列表
学校 样本学位房
深圳实验学校小学部 国城花园、南天二花园
深圳实验学校初中部 百花园、百花公寓
百花小学 长城大厦、金茂礼都、长安花园、长泰花园、长怡花园
荔园小学 玮鹏花园、南天一花园、百花公寓、百花园1、2期
园岭小学 园岭新村、园中花园
莲花中学 莲花一村、莲花二村
福田外国语学校 万科城市花园、幸福家园、七街公馆、景秀年华、景尚雅苑
深圳中学 金丽豪苑、柏丽花园、华丽花园、嘉多利花园
翠园中学 怡景花园、庐峰翠苑、鸿业苑、华丽东村、翠华花园
深圳小学 东悦名轩、嘉年华名苑、万科彩园、鸿翔花园、碧湖花园
南山实验南头小学部 荔林春晓、阳光荔景、前海华庭、新桃园、阳光荔景、悠然天地
南山实验麒麟小学部 麒麟花园、缤纷年华、嘉庭园、绿茵丰和
南山实验学校麒麟初中部 荔林春晓、麒麟花园、阳光荔景
南山实验鼎太部 鼎太风华、山海翠庐、雷圳碧榕湾、太子山庄
南山外国语学校高新部 深圳湾锦缎之滨、深圳湾彩虹之岸、海怡东方
南山外国语学校科苑部 海怡东方、听海、阳光带海滨城、卓越浅水湾、浪琴半岛、高新公寓
育才一小 兰溪谷、米兰公寓、花果山大厦
滨海小学 丽晶国际、尚都、风临洲、富通好旺角、西城上筑
宝安中学 第五大道、深业新岸线、君逸世家、金城时代、达海花园
龙岗实验学校 龙城国际、东方御花园、罗马公元、愉园、福园
清林小学 天健花园、天健郡城、城市花园、城龙花园
龙城小学 紫薇花园、碧湖花园、龙福一村
|