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随着国家房产调控政策的持续发力，房产投资收益不断下跌。有报道称，八成温州商人已撤离一线城市楼市。记者调查发现，西安楼市也出现了同样的情形——
偌大的售楼部冷冷清清，没有一个客人，几名售楼小姐有一搭没一搭地闲聊着。好不容易看到有人进门，一名工作人员马上热情地迎上来，但听说只是顺路来看看，脸上便露出明显的失落。这是记者近日在西安市东二环北段一家售楼部看到的情形。“虽然现在打折优惠的力度很大，但还是没多少人来买。”一位熟识的售楼人员告诉记者，尤其是买房的外地人越来越少了。统计数据显示，今年以来，外地购房者占西安市购房人群的比例最高为9.11%，最低时仅为1.41%，始终低于去年同期水平，个别楼盘占比更低。与此同时，今年以来西安楼市成交量也堪称惨淡，最惨时同比跌幅达7成。
西安的普通住宅是否真的已丧失了“投资价值”？
投资回报率已跑不赢CPI西安购房者外地人不足一成
闻名全国的温州炒房团已开始加快从住宅市场撤退的步伐。据温州总商会对4万会员进行的一项地产投资调查显示，随着楼市调控后苛刻的购房条件以及住宅投资回报率的下降，8成温州人已经放弃一线城市的住宅投资。
同样的情形也已在西安发生。“这几年，在西安买房的外地人少多了。”世联地产西安公司总经理肖新志告诉记者，在他们公司代理的一些项目中，原来购买者中外地人大概能占到3%~5%，现在只有1%。“西安楼市的赚钱效应刚刚显现，就遇到了国家的调控政策。”肖新志称。
据西安房地产信息网统计，今年2月，在全市普通住宅购买者中，本市以外的人群占8.78%，与1月份的6.11%相比上涨2.67个百分点。但随着2月25日西安版限购令的正式实施，外地购房者被挡在了政策的门槛之外。3月份，这一数字迅速下降至1.41%。此后略有反复，4月份为7.49%，5月份继续上涨为7.76%，6月份达到顶峰，为9.11%。但7月份开始下降为8.3%。整体来看，虽然有升有降，但多数时间依然低于2月份的水平。同时，相比于去年8%的平均水平，今年大部分时间仍然有所下降。
究其原因，在于投资回报率的下降。住建部政策研究中心课题组走访我省陕北、山西、鄂尔多斯及浙江温州等多地发现，随着限购政策的影响不断深入，投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%，低于最近几月的CPI，普通住宅已经丧失了投资属性。在政策继续收紧的背景下，楼市未来要出现前几年翻倍的投资回报，确实已经难上加难，甚至已无可能。
西安市民窦先生给记者算了笔账：35万元贷15年按基准利率来计算，原来贷款利率为6.8%，每月需还3106.89元，加息后贷款利率7.05%，每月需还款3155.69元，每月多还48.8元。“如果以后再加息，负担会更重，而且还不知道房价是涨是跌！”他告诉记者，如此一来，再购房投资风险就有点大了。
部分楼盘两个月零成交？西安楼市成交量同比大降
与投资回报率下降相伴的，是楼市成交量的惨淡。
西安房地产信息网统计数据显示，今年2月西安市商品房成交量环比下滑11.92%；随着限购令出台，3月更是跌到了近两年以来最低点，同比跌幅达七成；4月受部分刚需力量蓄势爆发影响，成交量销量环比有所增长，但同比仍跌落55.77%；5月同比跌幅略有好转仅为26%，但普通住宅成交量同比下滑29.62%；6月份由于
经济适用房的大量投入，加之商业地产的旺销，西安楼市销量呈现走高态势，成交量环比上涨63.71%，同比上涨45.81%。但虚火过后，7月份又开始下降，环比降幅为6.37%。“调控政策不会很快结束，现在西安很多楼盘连续两个月都是零成交。”尊地地产西安分公司副总经理戴永钊称，开发商去年攒的钱有些能够维持到今年下半年，有些快断裂了，到时肯定打折、降价。
世联地产西安公司总经理肖新志也告诉记者，从公司代理的一些项目看，今年上半年销售量普遍下降30%左右，大多数开发商都是“时间过半，任务未过半”。目前，除了打折促销外，房价已有所松动，打折力度进一步加大。“明年‘五一’之前都不可能再看到以前的繁荣景象了。”他感慨地说。
对于西安楼市近期走势，西安房地产信息网的分析报告也并不乐观：楼市调控政策将进一步加码的预期已越发强烈，央行对于存贷款利率的调整也使很多刚需购买力严重受挫，楼市观望氛围再度浓烈，预计8月至9月市场交易量仍将低位运行。
“很多人早在五六年前就在西安买了房，该卖掉的差不多去年就出手了。还没卖掉的就先留着，反正手头也不差那几个钱。现在国家调控政策这么紧，谁还会买房投资？”一位陕北老板如此告诉记者。
标价7000多元 成交5600元西安部分楼盘房子越卖越便宜
一个多月前，来自渭南的刘女士在西安市东二环北段买了一套100平方米的房子，每平方米标价7000多元，但最后成交价为每平方米5600元，整整便宜了将近15万元。“这确实有点出乎意料。”她说。
其实这并非个例。记者采访发现，近几个月来，西安市不少楼盘纷纷推出各种打折优惠活动，同一个项目、同一栋楼、同样的户型和朝向，房价却越来越低。
西安市太白南路一家楼盘的销售人员告诉记者，近期他们的楼盘推出100多套特价房，起价为每平方米6500元，比之前优惠了1000多元。“我们年初开盘后一直卖7600~7700元呢。”据其介绍，他们周边的几个楼盘近期都在搞特价销售活动，但他们楼盘的优惠幅度最大。而高新区一家楼盘也正对中等面积的户型推出优惠活动，原价每平方米7400元的房子，折后价为6400元。在各类房地产网站上，开盘就打折优惠的楼盘也比比皆是。
“开发商本身标的价就有些虚高，现在打折销售的价格，应该才是正常、合理的价位。”西安市民张先生认为。
陕西省房地产研究会会长王圣学则认为，房价是由供求关系决定的，受国家限购政策的影响，目前西安市场总体来说是供大于求，很多潜在购房者都在观望，加上开发商资金链紧张急于回笼资金，“房价短期内有所下降并不奇怪”。本组稿件由本报记者 刘雪涛 采写
部分市民仍对楼市充满期待
限购、外地人撤离、成交量下降……西安楼市看起来有些冷清，但仍有人选择了现在出手买房，一些手头有房子的市民也打算继续持有。
市民张女士目前手里有3套房子，一套自住，一套老人住，一套留给孩子。她告诉记者，这些年自己就是不断地倒腾，从小户型换到大点的户型，从一般地段换到好地段。“这些年西安房价不停上涨，当初也就是抱着房价肯定不会跌的想法，多买了几套。”她的想法是，如果孩子大学毕业后留学，就把房子卖掉；如果不留学，就留给孩子。“我觉得西安房价即使跌，也不会跌多少。”她认为，西安的房子要看地段，地铁沿线、学校周围等一些位置较好的房子，可能还要涨价。
“虽然西安楼市不会再像几年前那样火爆，但长期来看，西安依然是适合置业的城市。”陕西省房地产研究会会长王圣学也对西安楼市长期走势表示乐观，“CPI这么高，存款都变成了负利率，还是买房子比较保值。” |