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开发商积极推盘备战9月
今年，在政策调控的高压下，楼市销售吃力已经是不争的事实。据世家机构数据，今年3月份和4月份，成都市主城区商品房住宅成交分别为2776套和2825套，均未超过3000套。在市场僵持中，楼市优惠渐多，团购、打折、高幅度优惠等活动慢慢蔓延，用这样的方式来“强行”启动市场。从刚刚过去5月至7月的数据来看，这些措施显然取得了一定效果，这3个月中，主城区商品住宅成交套数均在4000套以上。“以价换量”似乎已经成为成都楼市低迷中的“救市法宝”。
销售压力
让开发商大打优惠牌
一边是缓慢攀升的楼市成交数据，一边则是开发商打出的大幅优惠信息。专家认为，成都楼市也进入了“以价换量”的时期。
根据世家机构数据显示，成都楼市主城区住宅成交数据在2月限购之后，急剧下降，3月份和4月份，成都市主城区商品房住宅成交分别为2776套和2825套（注：4月数据均截止到25日），均未超过3000套。5月份受房交会等多种因素影响，成交量上升至5213套。其后6月和7月成交套数为4485套和4384套。成交量开始稳定回升，但比限购前仍有较大差距。
在这并不好看的销售数据中，开发商“促销”吆喝也开始彼此起伏。从“中海金沙府团购清水房9000多元/平方米起”到“买房就送两间房，起价5980元/平方米”，从“南湖片区实得价3900元/平方米起”到“万科‘海悦哥’精装两房40余万起”，优惠促销已经从个别楼盘向整个楼市蔓延。在8月这种趋势更加明显，成都本土开发商蓝光旗下的几个楼盘，也推出了团购大力度的优惠；同样，还未开盘的温江国色天乡区域的某别墅楼盘，价格定得不高，还给出了接近最多10%的优惠。
放贷收紧
为回款不得不推盘
资金从来都是房地产的命脉。来源于资金方面的压力是目前开发商面对的主要困难。宏观调控政策下，购房者可以观望着，而面对同样政策压力的开发商，却未必耗得起。持续低迷的成交量导致资金周转不灵的企业逐渐多了起来。如果能以让利行为刺激消费，打破购房者观望情绪，不仅有利于提升整体实力，还将在后市竞争中抢占先机。
对于央行三次加息、准备金率屡屡上调等货币持续紧缩情况，佳兆业营销总监舒立认为：“政府抑制资金导致其流动性差，资金贷款放不下来，就会让开发商资金链吃紧。”四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅分析认为，开发商的资金压力主要来源于两个方面，银行贷款难和回款速度慢而导致的现金流不畅。房地产属于资金密集型产业，一旦没有源源不断的资金投入，一些开发商的土地储备将面临无法开工甚至被收回的窘境。无法从银行贷款，一些中小型开发商大多借助本地的私人融资平台，其融资成本必将大大提高。因此无论采用何种融资方式，其核心还是需要销售来支撑，开发商唯有选择猛推新盘输血资金链。
银根紧缩带给开发商回款压力无疑更大，这也加速了开发商的推盘节奏。一位不愿意透露姓名的业界人士告诉记者，“限贷”让开发商资金回笼更慢、更困难，原本只推一批次就可以回笼到足够的资金，但是在“限贷”的情况下，银行对购房者房贷更慢、更严，开发商也不能如期拿到按揭款，有些资金困难的开发商不得不再推出更多房源，增加资金回笼量。
以价换量
价格促销成救市法宝
供应量的持续增加幅度远远大于销售量，这样的形式下，如何打破市场僵局实现资金快速回笼？“以价换量”，是开发商心态产生微妙变化的开始，也是确保企业资金运作的必要手段。事实证明，购房者对于开发商价格上的让步相当买账。位于天府大道东侧的中德·英伦联邦实得均价5000元/平方米，首批次712套房源开盘当日售罄；佳兆业·君汇上品实得价3900元/平方米的震撼低价，使得开盘当日就取得了1200多套的销售业绩。这些热销项目共同的特点就是，开盘价格低于区域市场均价。这种实实在在的让利行为也备受购房者青睐。近期，团购让利的中海锦城2期在开盘当天销售300多套；位于大源组团，价格在7000多元/平方米的保利香雪，在媒体亮相数天就开盘销售，开盘当天推出150套，就销售了118套。
除此之外，积极拓展外地客源，在现下已蔚然成风，而且很多开发商已经不仅仅把目光放在川内二级城市，对是面向了整个大西北。7月，东山国际社区先后在西宁、拉萨等地推广，取得了不俗业绩。
备战秋交会
9月楼市集中放量
9月即将到来，备战房交会再一次提上开发商日程。虽然在当前市场形势下，有些业界人士并不看好秋交会，但仍有大量开发商还是将今年的秋交会当成下半年的重大营销节点，丝毫不敢怠慢。“这是下半年销售的最后一根救命‘稻草’。错过了，整个下半年就没有希望了。”中铁二局西郡英华营销总监胡东这样说。
据了解，虽然6—8月份，成都楼市新开楼盘不少，但是比起9月份的开盘数量，仍是“小巫见大巫”。据记者了解，9月份至少有30多个楼盘开盘放量，而且体量都不小。有开发商坦言，这一次的开盘供应量要持续到明年二三月份，因此供应量不能小。据记者了解，蓝光地产9月将对旗下锦绣城、金楠府、SOFA社区、四叶城四个项目开展团购活动。除开蓝光，置信也将有两个项目——鹭湖宫、置信逸都在9月开盘；另外，朗诗地产、阳光100等多家开发商也将在9月销售。
倍瑞地产顾问有限公司总经理闵红松认为，有些开发商原定于上半年推出的项目，由于市场销售不畅而推迟，而又面临资金回笼或者工期已到等情况，因此集中推盘，是不得已而为之。除此之外，市场需求也是原因之一，尽管房贷利率上浮、首付增加导致置业成本变高，但在通货膨胀的形势下，找不到其它更合理投资渠道的消费者，仍将房地产作为保值增值的选择。 |