通州楼市下行压力激增 “北京ONE”曲高和寡

　　随着高科技的发展和人民生活水平的提高，老百姓对生活品质的追求也在潜移默化地转向更深层次的诉求：“节能、可持续发展”。这也使生态节能住宅这一概念在越来越重视环保的现在和未来展现出强大的生命力。

　　一直以“中国首席低碳养生建筑”作为宣传口号的位于通州区新华大街的北京ONE项目，倡导建筑节能，为购房者打造“科技养生大宅”，以上种种听起来如此美好，然而，冠冕堂皇的背后是否存在开发商挂着高科技这一噱头，却卖 “不太靠谱”的节能建筑从中攫取暴利，消费者在雾里看花的同时，不得不直呼“借我一双慧眼吧”。

　　通州楼市下行压力激增

　　在层层加码的楼市调控政策之下，“签约不足，库存巨大，降价促销”，已成为通州楼市现状的写照。通州区成为北京楼市房价下跌急先锋，新房成交量惨淡，部分楼盘遭遇退房危机，二手房价格更是一路狂跌。根据上半年的成交数据显示，通州区域的新房均价一月之间下跌了3000元/平方米，三四月均价还是18000万元/平方米，五月滑至15000-16000万元/平方米，降幅达16.7%。很多业主在去年四季度和今年年初购房之时，通州的房价还是20000元/平方米的均价，而现在的价格比上初已经下跌20%，这意味着，今年年初以前购房的业主目前已被严重套牢。另有数据显示，通州二手房价下跌三成，一套峰值时总价近300万元的房子，已经缩水仅180万。

　　“北京ONE”曲高和寡

　　调控大势已定，进入三四季度，楼市的竞争愈加严峻，主动调低价格肯定比被动调低占据优势。不久前珠江国际公馆就推出了精装16000元/平方米的特价房源，而近期通州华业东方玫瑰的A9号楼也打出最低至14500元/平方米的特价以促销。同时，通州多数楼盘的售价都维持在16000-18000元/平方米左右。可是，来自北京市房地产交易管理网的信息显示，北京ONE在售4栋楼中，最低拟售价格为31328元/平方米，最高拟售价格为36009元/平方米，该价格较开盘时的3.5万元/平方米非降反升，且是目前通州售价最高的项目。显然，北京ONE无视现状，价格直逼城区项目，大有透支区域市场未来预期，对赌楼市大势之嫌。

　　在其售楼中心，记者以购房人的身份询问涨价理由，销售人员一再强调：地段与环保、低碳品质决定价值。项目对面即为通州区政府，地段优势突出，同时采用“置换式新风系统”等高科技产品，居住的舒适度能得到有效保障。在沟通中，一位女性销售人员的话也极具煽动性：“北京ONE是中国首席低碳养生建筑，而且限购了，很多人就会想直接买一个好的，所以调控对它没什么影响”。她还不忘提醒记者，“现在不买，今后可能还会继续提价”。

　　虽然北京ONE开发商如此这般地“高”举“高”打“高”科技，但市场似乎并没有如预期般追捧，也并没有多少消费者为通州价格最“高”的楼盘买账。北京市房地产交易管理网数据显示，自去年10月24日开盘至今(8月25日)，在其730套上市房源中，十个月内仅成交了181套，销售率不足25%。另有业内人士认为，北京ONE项目高达4.8的容积率、较小的楼间距等事实也让人对该项目如此高的价格望而却步。

　　此外，通州的楼市正在经历价格非理性蹿高所带来的后遗症时期。加上“新国八条”和“京15条”除了严格限制外地人在京购房外，还要求对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算。这意味着如北京ONE这类打着高端开发项目死扛高价不降，以后将面临更大的问题。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋评价到：“这条政策，被业内人士视为直指‘高端项目’的死穴，尤其是那些名不副实，只有价格高端却无真正高端品质的项目。此次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，实际上等于对那些疯狂涨价的楼市‘带头大哥’宣判死刑。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘的利润都将被征税”，杨少锋称，“逆市提价的开发商对政策太不敏感了，这意味着楼市暴利时代的终结”。

　　高科技未必就是奢侈品

　　自去年10月24日北京ONE获得预售许可证，并于11月开盘销售起，北京ONE对自己的定位只能用自信心爆棚来形容。主打恒温、恒湿、恒氧健康环保概念的北京ONE，抓住时下低碳的流行潮流，将自身产品定义为城市空间里的真空环境，好像住进了北京ONE，就买了终身的健康保险。但是，近日有一位不愿具名的业内人士向记者透露，他强烈质疑北京ONE的环保低碳概念，认为其只是一张营销牌，而不是真正的环保低碳建筑。也有相关媒体记者在楼盘现场调查时发现，由于北京ONE楼盘容积率高达4.8，密度极高，致使楼栋间的间距极小，导致楼盘一些中低层户型采光表现比较差。而且楼盘一些户型的部分房间竟然没有任何采光窗户，房间内暗淡无光。面对这样的事实，销售人员无奈承认：“低层的一些户型确实采光不好，可20多层以上的，采光肯定没问题”。

　　虽然现在环保低碳概念很火，但目前中国房地产业的低碳、环保体系还处于建设完善过程中。在游戏规则未明之际，我们不难发现有部分房企打着“低碳、环保”的旗号，钻低碳建筑标准未明的空子，行招摇撞骗之实。上述不愿具名的业内人士特别提醒：“低碳绿色建筑的考核标准应该是全生产过程、全链条式的环保、低碳，时下一些楼盘装了一些环保设备，就自诩为低碳楼盘，这是完全错误、片面的理解。比如低碳住宅内的太阳能设备，其低碳考核标准是从该太阳能设备的生产原料、太阳能设备制造过程、安装过程以及后期使用、维护过程，全生命过程中是否低碳，而不仅仅是太阳能设备使用中的低碳性质，即并非建筑物上装了几个太阳能设备就是低碳建筑了。”

　　此外，高科技的节能项目并不等于奢侈品。某媒体记者在采访德国DGNB绿色建筑认证体系的中国唯一合作方五合国际北京分公司负责人时发现，绿色科技住宅并非奢侈品，生态节能建筑成本大致可划分为高、中、低三种模式：低度模式即采用外墙保温措施，每平方米造价增加100元左右；中度模式每平方米造价增加400-500元左右。而高度模式即住宅实现高舒适度低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷，量换式新风、高效保温外墙体系、外遮阳系统等都达到欧洲节能标准。每平方米造价也仅增加800元左右。比较之下可以发现，北京ONE比普通项目的售价高出不是每平方米800元左右，而是每平方米约18000元。

　　在北京ONE 售楼处采访期间，虽然记者在一定程度上体验到了节能住宅带来的舒适和新奇，但有了高科技这块“金字招牌”的加持并不代表就应该比其他项目价格卖得贵。事实上，当今社会各领域的发展实践经验已经证明，高科技不等于高价格，高科技所带来居住环境的舒适也不应当因为定了一个高价格，而只被“金字塔”顶端的人士享用。时下消费者的购房理念越来越趋于理性，住宅的节能和环保这两项指标被普罗大众所关注，所以开发节能和环保产品也是一个趋势。从另一个角度看，节能和环保的住宅被称作“高档次”住宅的含义应当是“高性价比”以及走进普通居民的生活，如果开发商能认清上述事实，更多地考虑到自身所承担的社会责任，赋予寻常老百姓“一双慧眼”把高科技所带来的对等价值“看得清清楚楚明明白白真真切切”，那么开发节能环保住宅将进一步降低开发商的风险，也将更加推动高科技在房地产行业的应用和发展。