楼市限购令二次升级遭疑 地方与中央再陷博弈

限购或将扩容 楼市又陷涨跌迷局

限购令再次走到楼市调控的前台。在去年“新国十条”，今年“新国八条”两轮楼市新政出台之后，各地曾分别掀起出台限购令的热潮，国内一线城市、省会城市以及计划单列市等大部分地区均已纳入。但如今随着二三线城市房价的看涨，限购令即将启动第二次升级。而此次升级，较之以往态度更为坚决，而且措施也趋于细化。表现在住建部公布了限购范围的二三线城市“五条标准”，并要求各省在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。

　　新一轮楼市限购名单最快8月底出炉来源：北京电视台所属栏目：腾讯视频

　　值得注意的是，此次二次升级的限购令，却遭到业内的质疑，认为由于土地财政和房地产经济的原因，地方政府会出现“不作为”的情况，包括通过出台地方“限价”等措施，变相降低出台限购令的可能性。

　　早在7月中旬召开的国务院常务会议上，国务院总理温家宝就表态要坚持房地产市场调控不动摇、不放松，包括通过住房限购措施遏制投机投资性购房，尤其提到，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　7月底，住建部公布了需要纳入限购范围的二三线城市“五条标准”，即“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月均环比增幅较高，排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快，调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大条件中两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

　　日前国家统计局发布了70个大中城市7月份房价数据，7月价格同比上涨幅度超过5%的城市共27个，环比价格上涨的城市有39个。而按照上述住建部公布的限购“五条标准”，这意味着，包括秦皇岛、烟台、洛阳等14个城市面临出台限购令的压力。

　　“此次楼市限购令的出台，一方面是落实此前国务院常务会议的要求，另一方面是传统意义上的‘金九银十’将至，政府担心新一轮房价反弹。”上海易居房地产研究部综合研究部部长杨红旭分析认为。

　　限购效果显著

　　事实上，作为杀手锏之一的“限购令”已经显示出其对楼市调控的威力。

　　上述国家统计局7月房价数据显示，在北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、成都、宁波等热点城市中，北上广深四大一线城市房价环比停涨，其余城市除天津外，新建商品住宅价格环比增幅均呈下调态势。

　　而北京房地产交易管理网公布的数据显示，限购持续半年以来，北京合计住宅总签约为9.1955万套，为最近3年同期最低，总成交量环比上一个半年下降46.5%。

　　近期包括万科、招商地产等各大上市房企公布的中报也提到，限购、限贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征也在发生变化，投资类购房继续受到抑制，面向首次置业类客户的普通商品房占市场成交的比例继续提升。

　　对于上述楼市中出现的低迷现象，分析人士指出，空前严厉的限购和信贷政策已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。另一方面，在成交持续低迷的情况下，开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，此次出台的限购，将有效地抑制全国范围内的房地产市场投资需求，进而改变市场的供求关系，促使市场向供求基本平衡或者供略大于求的买方市场转变。“总的而言，下半年全国城市房价将有望总体保持平稳，实现软着陆。”

　　三次限购均遭质疑

　　回顾自去年以来的楼市调控，限购令却一直在争议中前行，矛头直指实施的力度和效果。

　　去年4月出台的“新国十条”中首次提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这被业内认为是限购令这一调控“新招”的开始，北京、深圳、上海等城市相继出台地方限购措施，但却被指太过温柔，导致楼市在9月开始出现反弹。

　　此后，在今年1月出台的“新国八条”中，单列一条对限购措施予以阐述，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。与此前的限购规定相比，此番在限购区域、限购依据等方面更为具体。限购令的首次升级，也使得全国掀起了一轮限购热潮，遍及东、中、西部各省，但各地却在限购范围、限购对象以及限购期限上存有差异，尤其表现在限购执行期限上，当时就有开发商直言，要挺到限购令结束为止。

　　而从此次国务院会议和住建部公布的文件中可以看到，住房限购措施依然受到重视，而且“五条标准”也更为具体，执行力也更强。但住建部文件中最后提到的“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”却让人生疑。“这次住建部要求各地上报情况，并非硬性要求哪些城市必须实行限购，而是一种商量的口气，只是建议而已。”杨红旭毫不讳言地指出。有业内人士分析认为，对于二三线城市，土地出让收入和房地产行业拉动的经济效益，是这些城市的主要财政收入来源，如果“新限购令”要顺利执行，必定要经历一番地方与中央的博弈。

　　今年新楼盘签约不足五成 年内或明年初可能出现库存历史高点

　　京城楼市“金九银十”几成泡影

　　由于投资需求基本清场，购房者总量减少，今年北京楼市新增供应商品房签约仅48.5%，不足五成。限购范围行将扩大，准购房人预期改变，预计今年的“金九银十”将成为泡影。

　　北京中原统计数据显示，截至24日，北京年内供应的纯商品房住宅期房项目合计为109个，提供住宅套数为35233套。累计签约的比例依然不足5成，签约总套数为17086套，签约比例只有48.5%。创造了历年新低。

　　在109个项目中，签约率超过80%的为26个，占据了市场总签约的48.3%，而42个签约不足3成的项目占比只有8.1%。这一数据说明，目前北京楼市签约率集中在部分项目中，大部分项目销售非常低迷。

　　北京城区的商品房一向以区位优越不愁卖，面对一系列调控政策开发商仍在不断提价。然而，根据链家地产的数据，8月以来，城区商品住宅价格上涨的同时，新增供应的成交比重下降约11%，也就是说成交“提价房”的消化力在明显衰退，新开盘项目的成交难度较之前有所增加。另有数据显示，随着调控逐渐深入，高端市场签约率也逐渐开始下降。消耗比最高的别墅在限购半年的成交量只有856套，业内人士估算，即便截止日前不新增供应，消耗掉现有5106套库存尚需要花费3年时间。

　　北京中原分析，北京按照8月前三周的平均销售量，商品房库存108407套消耗需要接近24个月。而北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；未来2个月将是开发商集中推盘的时期，届时受日渐增大的资金压力的影响，新增供应预计将会进一步放量。最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。北京乃至全国的库存历史高点，有可能在年内或明年初出现。

　　商品房“限购”城市范围扩大的举措虽然尚未出台，但已经影响了很多准购房者对楼市的预期，尽管开发商加快了推盘的速度，但得到的响应越发不积极，市场需求方进一步等待调价的观望心态愈发明显，今年的“金九银十”很有可能与新的“限购”政策相伴，因此普遍不被看好，有业内人士断言即将到来的“金九”将很难实现成交回升，这个“金九银十”恐将化为泡影。