回报率跌到5% 8成温州商人撤离一线楼市

　　2月份新国六条出台至今已经半年。在上半年的楼市调控下，房企们的日子究竟过得如何？这在几十份的上市房企的中报里似乎可以找到答案。进入8月底，已经有超过一半的上市房企公布了自身的半年度报告。据w ind数据统计，在发布中期业绩报65家房企4成业绩下滑，存货激增4成，库存总额超6000亿。

　　房企库存高企的同时，炒房客却在跑路。据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示，收回的问卷中8成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。另一方面，根据住建部政策研究中心调研数据发现：住宅投资已经失去了金融杠杆的支持，投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%，普通住宅已经丧失了投资属性。

　　统计显示，这65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增长11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元。较去年同期的117 .50亿元增涨19 .92%；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39 .26%.不过，虽然这65家房企的整体业绩出现了近2成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，65家上市房企中业绩下滑者达到了26家，占已披露中报房企总数的4成。

　　不单单是4成房企业绩下滑，更有3成多房企净利润也出现下滑。Wind统计显示，23家房企归属于母公司净利润较去年同期出现下滑，占已公布中报房企总数的36%，其中凤凰股份降幅最大至490 .6%.

　　“从销售额、利润等指标来看，大型房企的销售业绩依然跑赢了市场大势。并且，在经营规模上，大型房企的优势越发明显，市场集中度也不断增大。”中原地产市场总监张大伟表示，调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻，一些中小房企在下半年很可能出现一些“问题”。

　　房地产行业的集中度正在进一步提升。以营业总收入为例，万科上半年实现营业总收入199.89亿元，招商地产的营业总收入也分别达到了51.60亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45 .09%.另一方面，一些中小企业则面临着优胜劣汰的压力，近日一房企将部分资产在上海联合产权交易所挂牌出让，7套上海浦东新区的房源共1316.92平方米，挂牌价约1837万元，折算下来平均单价约在13949元/平方米左右。这一价格与当前二手房市场25000元/平方米的别墅挂牌价格相比，将近缩水44%.

　　但业绩大涨的规模房企并非一帆风顺，库存积压成为行业所有企业面临的问题。龙头房企中，截至今年6月30日，招商地产的存货为444亿元，金地集团的存货为605亿元，老大万科则为1713亿元。其中，万科的存货较去年同期增长了598亿元，同比增幅为53.63%.

　　房企们的日子不好过，投资客阵营也开始动摇。楼市调控后苛刻的购房条件以及住宅投资回报率的下降，让温州炒房团迅速撤离了一线城市的住宅市场。据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示，收回的问卷中8成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。另外，对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极的参与。

　　几年前，房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产业。2009年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50家涉足房地产业。但是自去年开始的以限购和紧缩银根的调控政策执行后，部分民间资本开始转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。

　　事实上，温商撤离的不单单是一线住宅市场，就连温州当地都有大量热钱撤离。“至少有220亿热钱从温州楼市撤离，并可能转战民间信贷市场。”温州中小企业促进会会长周德文表示，除了资金紧张的炒房客外，一些制造业者因在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救，也加入到了抛售房子的大潮中。而今的温州街头，楼盘大降价促销广告随处可见，今年上半年同温州商品房比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流标率74%.

　　为何温州炒房团开始跑路？一项半官方的调研成果或许可以作为注解。据悉，高和投资联合住建部政策研究中心共同组成的课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地政府以及数十位资产过亿的投资者，发现随着限购政策的影响不断深入，住宅投资已经失去了金融杠杆的支持，投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%，普通住宅已经丧失了投资属性。

　　国统计7月房价数据亦显示，北上广深一线城市已经停涨，而今涨幅较快的二三线城市又将面临新一轮的限购，在宏观调控政策难以放松的情况下，楼市未来要出现以前那般大幅的投资回报确实已经难上加难。

　　自年初2月份新国六条出台至今，楼市调控成果初现。在诸多业内人士看来，此时已是关键的节点，回顾号称“史上最严”调控的2010年，年底一波疯狂的楼市热浪让全年的调控成果付诸流水，而今还会步去年的覆辙吗？

　　“开发商将在今年剩下的几个月内加班加点地推销未售楼盘。”瑞士信贷房地产分析师杜劲松认为，上半年的大规模投资加上销售的疲软，让存货总量只增不减，高库存、新入市楼盘以及政府限制购房的持续调控，意味着供需矛盾将越发明显。“而这一次开发商无法指望用信贷来渡过难关。发放给房地产行业的银行贷款，已从一季度的258亿美元下降到二季度的65亿美元。”

　　此外，综合多家机构统计数据，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象，而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。

　　一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月时的价格差最大时每平方米相差近万元。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰。

　　北京、上海及广州也不例外。根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%至15%之间。而根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。