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上周上海新房供应成交量双双反弹 低迷成交预期考验“金九银十”成色
“金九银十”在即，开发商推盘开始提速。
8月22日，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(8月15日-8月21日)上海市商品住宅成交面积为13.72万平方米，环比(较前周)上涨35.86%；商品住宅成交均价为22347元/平方米，环比上涨5.05%；商品住宅新增供应面积为20.28万平方米，环比上涨20.36%。
德佑地产研究主任陆骑麟认为：从最近两周推盘量的逐渐回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备，可以预见的是，未来数周的推盘量将出现明显的上升趋势。
嘉定新城“房源积压严重”
21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布的统计数据称，上周上海全市新建住宅供应面积连续第二周上升，已接近6、7月的周均水平；预计8月末、9月初的供应将逐步上扬。
佑威数据显示，上周上海获取预售证的商品住宅项目共8个，其中海珀府邸、大华锦绣华城、风荷丽景尚城、绿地景汇佳苑新增供应面积较大。
值得一提的是，部分豪宅项目也在加速入市。德佑地产22日发布的报告称，上周有两个大平层项目获取了预售证，这些项目选择在此时入市，豪赌“金九银十”的意图十分明显。
据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，上周上海市商品住宅市场供销量均有超过20%的环比提升，这与9月即将到来，买卖双方入市略有加快有关。黄河滔称，近期，沪上部分老盘推盘活跃，以往普遍存在的惜售心态荡然无存。预计8月末推盘量仍将保持小幅增长态势。
黄河滔称，9月楼市前景并不十分明朗，局部热销的局面最有可能出现。
前述德佑地产的报告也提到，今年房源积压严重的嘉定新城地区，上周又有某项目推出300余套房源，进一步加剧该地区房价的下行压力。
房价下调势在必行？
供应的增加，对于成交的拉动力度或有限。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，上周新入市项目，虽然也有一定幅度降价，但相比早期产品和周边项目，价格优势大幅缩水。从现场交易情况来看，此程度的价格让步仍能够形成一定的吸引力，但具体效果却不如从前。开发商未形成统一的降价基调，这是当前交易回升最主要的阻碍。
陆骑麟也强调，在购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局。随着近期推盘量的逐渐上升，已处在历史高点的上海全市商品住宅存量将进一步提升，开发商将面临着越来越大的出货压力。如果二三线城市限购令推出，沪上房价出现下调应在情理之中。
佑威及楼市专评网首席分析师黄志坚说，楼市调控“沪四条”中，“限购堵漏”政策的威力不小，从8月前21个交易日看，楼市成交量仍严重不足，无论与7月同期还是与去年同期比跌幅均不小。加上本轮调控力度不小，预计今年“金九银十”的“成色”将严重不足。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，8月前21天，上海全市新建商品住宅累计成交套数为3182套，成交面积为36.5万平方米，较7月同期分别下降了18%、19.2%；成交均价约2.18万元/平方米，比7月同期下降2.2%，回落态势明显。
黄志坚判断，在融资和回款困难双重压力下，开发商预期已经改变，上市新盘多数会调低报价以换取成交量，余量较大的老盘降价也势在必行，未来6个月内跌幅或在10%～20%之间。
开发商资金链
“没想象的那么紧张”
不过，紫竹半岛销售总经理易兵认为，在目前的调控政策下，楼市不大可能有较大起色，尤其是中高端项目销售受限购严重制约。
易兵进一步说，低端的刚需项目可以通过降价来促进销售，而中高端楼盘即便降价也没用，因为客户群被限购了。易兵坦言，其所在公司目前在售的某项目，虽然品质较高，但并非针对普通刚需客户，销售速度不如刚需项目。
“我们的精装修标准为6000-7000元/平方米，而普通精装修项目的装修标准一般为2000-3000元/平方米，现在购房的大多为刚需及低端改善型客户，他们更重价格。”易兵说。
旭辉集团总裁助理张伟峰判断，面对即将到来的“金九银十”，一些在上海项目不多的大开发商可以选择继续等待，“现在有些开发商的资金链并不像人们想象的那么紧张。”
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