福建经适房暴利之谜

　　一份来自政府内部的审计报告，撕开了经适房定价机制暗藏的一角。

　　福建省审计厅日前披露，在全省抽查的多个县市中的8个经适房项目，平均合并利润达到令人咋舌的38%，超国家规定利润的10倍。即便按照物价口径，不计商业配套部分收入，利润也高达25.5%。

　　令人玩味的是，福建省审计部门对进一步披露此事不甚积极。被审查的地方政府，至今亦未有回应。福建房地产人士认为，定价虚高，只是过去在当地风靡数年的经适房种种问题的冰山一角，其背后深层次的问题，在于制度自身的缺陷。

　　在福州，保障房建设的参与主体基本由当地城建房地部门及其嫡系国资把控。在南平、泉州等地，相关部门也存在不同程度的倾向：将保障房建设做成封闭系统，市场化机制和透明公开原则在此中并不奏效。

　　谁造就38%暴利

　　本报获得的一份材料显示，福建省审计厅厅长俞传尧在一次省人大常委会上，报告了全省抽查城市保障性住房建设的情况。报告称，福建省经济适用房项目存在定价过高、不符合保本微利的规定，使开发企业获得超额利润的问题。

　　俞传尧称，抽查的8个项目平均成本利润率达25.5%，考虑店面等商业配套的利润后，平均成本利润率达38%，远远超出国家规定的经适房利润不超过3%的规定。

　　但审计厅并未透露这8个项目的详情。本报了解，负责审计经适房项目的具体部门是福建省审计厅举报中心。当记者数次致电举报中心主任黄增强咨询审计基本细节，黄称自己正在出差，不便回答。

　　但知情人士透露，在这些抽查出的暴利经适房项目中，省会福州市有项目在列。

　　福州市房管局对外口径是，该局并未参与经适房的整个定价过程。该局一位内部人士透露，审计厅将审计报告直接通报给福州市政府，市政府认为，作为负责核定保障性住房价格和租金标准的部门，市物价局应该对审计结果向有关部门做反馈。

　　福建审计厅向当地人大常委会通报中称，平均利润达到25.5%的统计口径与物价部门审核口径相同。为什么省审计部门按照物价部门口径审出超标暴利，而物价部门却能放行这样的项目定价？物价局负责审核经适房统计的服务处处长陈生回应说，“这个问题我们尚在研究分析中，审计厅并未同物价局直接就此沟通过。”

　　经适房垄断者

　　本报统计了2008年1月1日至2010年1月18日期间，福州市批准预售的约120个住宅项目中的11个社会保障房项目（绝大多数都有经适房成分），记者发现其开发商基本上由福州市住宅发展有限公司、福州市土地房屋开发公司、福州市房地产经营总公司、福州市直管公房经营开发总公司、福州市房地产开发总公司、福州建总房地产开发总公司这几家公司所垄断。六公司均为出自城建、房地系统的全资国有公司。

　　目前为止，参与了福州市保障房建设的唯一一家“体制外”公司，是福州的上市企业三木集团。这家企业负责开发了限价房项目三木翰林苑。

　　该集团副总裁郑惠川说，该公司的限价房项目，销售价格都由政府审核确定，“（集团和政府部门的）项目合同很清楚，超过3%的利润，全部作为补缴土地出让差价上缴国库。无论是土地差价、商业、车位配套收入，全部计入收入，最终的核算程序也非常严格。”郑惠川说。“（经适房的）开发企业是房地系统国资公司在建设，分配审核管理是房地系统部门在操作，这中间是一个相对封闭的系统，民间资本进不去，即便进去也不可能做到38%这样高的利润。”郑惠川说。

　　虽然三木集团的大股东系福州国资——福建三联投资有限公司，但实际控制人系福州开发区国资，并非土建房系统的嫡系。三木翰林院项目，主要针对福建留学人员创业园区人才，因而由三木集团承接。

　　事实上，与很多城市不同，福州并没有鼓励民间资本进入保障房建设序列的相关政策，而是将庞大的保障房计划做成封闭性系统，参与方则被严格控制在小范围内。

　　这个问题不仅仅存在于福州一市。福建省审计厅的报告同时还审查了全省保障房建设招标的情况，发现在2008-2010年全省的31个项目中有20多个都存在招标违规问题。

　　上述福州11个保障房项目中，半数的开发者均为福州市住宅发展有限公司。这家公司是福州房地系统企业的旗舰。福州市政府一度计划将以其为主，将上述前五家公司整合成福州房地产发展集团有限公司，主营政府性保障住房项目。

　　多位福州地产界人士认为，近年福州经适房多由福州市住宅发展有限公司开发，很可能是其旗下项目被查出暴利。

　　另一个佐证是，福州市物价局服务处处长陈生在与本报记者的通话中并未否认，福州市住宅发展有限公司旗下运作的经适房项目，位列审计厅所指的8个项目。

　　水涨船高？

　　其实粗看福州市经济适用房价格，至2010年年中，售价最高的福州市住宅发展有限公司开发的东山新苑，基准价格也不过3500元，而周边住宅均价普遍在万元左右，似乎并不存在太多牟利空间。

　　但本报梳理了福州住宅发展有限公司的项目发现，其中可能暗藏玄机。同一经适房项目，却在四年间价格发生了三番变化，并在市场上引发巨大争议。

　　据福州市住宅发展有限公司物业公司一位内部人士透露，福州市住宅发展有限公司旗下福湾新城的秋月苑项目，2007年9月的基准价格在2100-2300元左右，而到了2008年4月份调整至2700元。“两批房源选房时间相距半年左右，但数百元甚至千元的差距，让后面一批选房人很不满意。”到了2010年，秋月苑的基准价进一步上调至3139元。

　　记者实地走访了该项目，发现秋月苑有大小店铺15个，这些店铺早在项目开盘之初，就由项目所在地的村集体优先购买，商业部分收入一次性被录入项目收支中，实际上对成本是一项很大的冲抵。

　　记者了解到，2008年住总旗下的西园新苑、西园二期、秋月苑等项目在半年内单价提高700元-1000元不等。福州市物价局针对福州市住宅发展有限公司三个项目提价，向公众解释缘由。

　　物价局当时称，首先，新批次经适房由于全部是电梯住宅，较第一批成本费用升高；其次，原材料和人工费上升，第三，征地成本升高导致价格上涨。

　　倘若价格上升原因都如物价部门所指，那为何在物价部门统计口径下，审计厅却又得出了全然不同的结论呢？

　　“按照商品房的核准尺度，建安、管理成本是非常透明的，价格主管部门的审核也不会有太大的偏差。土地成本纳入总成本中，有可能是出现在商品房项目配建保障房这种模式中，将商品房部分的土地成本摊到经适房这一块来。”福建地产营销顾问企业九歌万派董事长刘波说，即便刨去商铺的收入，这么高的利润，在保障房圈子外的人看来，还是很难理解。