二手价跌幅收窄 八成买家为外地客

　　二手价跌幅收窄 八成买家为外地客

　　“限购”范围扩大，仍有行家乐观预期

受投资客热捧的肇庆、江门等地或即将“限购”

随时间推移，能交出纳税证明的外籍客成购房主流

　　近日，住建部提出，新增限购城市的5条建议标准，又一批二三线城市落在限购名单上。今年因限购而引发的楼市调控范围继续扩大，全国楼价预期将进一步下调。据统计，7月佛山二手楼市交投仍低迷，楼价延续6月情况继续微幅下跌。但有业内人士仍乐观预期佛山楼市。

　　 优质“笋盘”价松动

　　合富置业公布7月佛山标准二手住宅价格指数分析报告，披露7月合富标准二手住宅价格指数（佛山）为911点，环比2011年6月份下跌0.2%，同比2010年7月份上涨15.9％。总体来说，该月佛山二手楼价持续走低，但跌幅明显收窄。

　　报告指出，7月佛山二手楼市仍较清淡，看楼量、成交量均处于较低水平。受限购、限贷、限外等政策综合影响，买家观望情绪浓厚，部分买家被低开的一手新盘分流。业主心态总体有所走软，禅桂部分业主的叫价有所松动，以地段一般，素质不高的物业居多，个别楼梯楼业主甚至主动调价，但优质物业的价格大多保持坚挺，部分优质物业价格有所松动，如桂城、禅城有个别高档优质物业小幅让价，这部分性价比较高的优质“笋盘”受到高端首次改善型买家的欢迎。总体楼价继续微幅走低。由于房贷收紧，要求买家一次性付款的业主有所增多。

　　 “外地郎”支撑成交

　　合富置业数据显示，该月外地户籍首次置业的买家为佛山二手楼市撑起大旗，买家中八成左右为在佛山工作的外地户籍首次置业者，这部分买家大多是佛山当地企业、工厂的中高层员工，基本能出具一年以上的纳税或社保证明，拥有入市资格，其中以结婚、生育等迫切的购房需求为主。

　　而本地置业者则继续“欲购不能”，首次改善型买家约仅占一成左右的份额，以“卖一买一”居多。据悉，本地买家或拥有多套物业入市受限，或持币观望，或被低开的一手新盘分流，大部分已经撤离二手住宅市场。

　　此外，受高通胀影响，本月佛山仍有部分长线投资客积极入市。这部分长线投资客大多一次性付款购入黄岐、盐步等片区的低总价、中等面积的物业，看中的是此类物业较理想的投资回报以及稳定的收益。

　　而二手买家一次性付款的比例呈现增长趋势，7月录得数据超过四成，较此前的不足三成明显上升。业内人士分析，此现象主要受房贷收紧、放款速度慢、月供成本增大以及部分业主要求一次性付款的影响。此外，“卖一买一”的首次改善型置业买家增多也是重要原因之一。

　　 需求或年内开始释放

　　据媒体报道，住建部本月17日公布了新增限购城市名单的建议标准，并要求各省市对上半年调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。在房地产宏观调控进一步深化甚至从严的背景下，房地产市场“僵持转冷”的预期被进一步强化。

　　这边厢国家加大了对楼市调控的力度，那边厢限购所积攒的潜在购房需求日渐累积，这些需求在矛盾中是会被继续束缚还是指日爆发？有研究佛山二手市场的业内人士仍然表示乐观，认为购房需求或会在今年年底或2012年上半年逐渐释放。

　　6月份佛山积累的刚性需求阶段性释放后，随着符合入市资格的刚需实客逐渐消化，7月二手楼市重陷低迷，成交量、看楼量跌至历史冰点。与广州、深圳等其它珠三角限购城市相比，佛山二手楼市受影响程度显然更深。这一方面与佛山限购政策执行得更为严格，政策调控力度更强有关，同时也与佛山的经济结构以及二手买家类型有较大关系。

　　分析认为，佛山总体来说属于工业城市，大大小小各种类型的工业企业和相关的专业市场、批发零售业占据佛山经济的主体。由此也决定了佛山的本地买家大多以经商、中高层员工或经营企业居多。不少本地买家在之前积累了一定财富，趁佛山楼价尚处低位时购入多套物业，包括为子女购房，因此本地买家的居住需求基本满足。即使为结婚购房的年轻本地买家，置业需求并不算太迫切。因此在佛山严格限购后，不少本地买家受到限制，而为结婚购房的本地首次置业者，置业需求也不算太迫切。

　　佛山的外地户籍买家以工业企业的中高层员工、小企业主、专业市场、批发零售业的小档主居多，不少的外地户籍买家在此前没有连续的社保或纳税记录。限外政策严格执行后，这部分买家暂时失去购房资格，对佛山二手楼市产生了较大的打击。其中黄岐板块以在广州工作的外地户籍买家占主导，受影响更为明显。

　　综合可得，藏富于民的佛山楼市仍具有强大的潜在购房需求，包括外地户籍买家落地生根或改善生活的需求、本地拆迁户的购房需求、年轻买家的婚房需求以及实力型买家的长线投资和换房升级需求等等。虽然在严厉的政策调控下，这部分置业需求暂时受到抑制，但并非完全消失，更多表现为持币待购、择机入市。

　　预计2011年年底佛山一手新盘供应将会较大幅增加。目前新增供应将会以性价比较高的产品为主，预计这将会较大程度上激发佛山的潜在购房需求，活跃整体房地产市场的交易气氛。受此带动，二手楼市潜在刚需求也有望在2011年年底或2012年上半年逐渐释放。