三亚楼市静待今冬南下“候鸟”

　　一度风光凤凰岛 如今骑虎难下

　　三亚楼市的标杆凤凰岛去年1月开盘当日即告售罄。今年年初开卖3号楼恰逢限购令后成交萎缩期，虽最低价仍要近7万元/m2，但此价格实属“骑虎难下”。今年3月以来已鲜见成交，但价格至今仍“硬扛着”。

　　直击三亚楼市

　　虽实施限购限外，但仅限主城区楼盘，热门海景盘基本不受影响

　　尚未走出三亚机场，记者已经从登机廊桥的玻璃外墙和机场大厅的灯箱广告上看到了铺天盖地的房地产广告，感受到三亚房企推盘的热浪逼人。从机场高速直奔三亚市区，沿路两边立起的广告牌上，“别墅”、“海景洋房”、“独栋豪宅”等字眼几乎每隔3秒就会从眼前掠过，记者心中充满疑团：房企如此发狠卖广告，三亚楼市到底怎么了？

　　自从今年3月限购细则在三亚落地后，当地楼市成交萎靡不振的情形已持续多月。到底调控政策对三亚这个曾经楼市火爆到全国闻名的城市带来了怎样的效果？记者近日飞赴三亚进行了实地探访，了解行情。

　　尽管有当地发展商对于目前的淡市解释为“只是传统季节性淡季”，但据当地业内人士介绍，三亚在限购后曾出现过“零成交”以及长期成交低迷的现象，“这对于具备优质旅游资源的三亚而言，是非同寻常的现象。”而对于所谓的“季节性淡季”的说法，业内人士普遍认为“这只是说给客户听的，让购房者对项目保持信心罢了”。

　　三亚楼市半年数据

　　根据国家统计局的相关数据显示，三亚市今年上半年房地产投资占全市投资总额的51.7%，达74.09亿元，增长24.5%；商品房销售面积56.61万平方米，增长3.5%；但商品房销售金额100.64亿元，下降33.4%。其中上半年产权式酒店和酒店式公寓共完成投资29.09亿元，增长45.1%，高于同期房地产投资增速20.6个百分点，占房地产投资的比重39.3%，同比提高5.6个百分点。

　　许多开发商并未因调控政策而却步于三亚，相反，在政策频出的2010~2011年间，更多的开发商着手调整项目定位，减少开发纯住宅项目，积极将资金与资源砸向未受政府调控的旅游地产和商业地产，借助海南“国际旅游岛”的战略部署，着力在旅游地产上大展拳脚。

　　以三亚目前的情况来看，主城区新盘甚少，新盘多半集中在主城区外围板块的一线海景湾区。像东和中央海岸这种商业性质的公寓，虽地处主城区，但因其商业性质也不受限购。因此，限购和限外令对于三亚楼市的影响是非常有限的。目前，来自外省的开发商已经占三亚市开发企业总数的80%以上，与此同时，三亚85%的购房者来自海南岛外。换言之，三亚楼市的主力买家早已是外地人的天下。

　　现场直击：暑假很淡 静待“金九银十”

　　北方买家临海度假热情不减

　　百闻不如一见，来到三亚，除了要去叹一番阳光与沙滩的度假风情，价格居高不下的无敌海景房也值得看一看。

　　白天经过三亚市区，发现许多新建的楼盘阳台上鲜有挂着衣物的，到了晚上更几乎全都黑灯瞎火，不难推断这些已售罄的楼盘并没有多少业主入住。当地媒体人士告诉记者，三亚本地人多半买不起房子，现在的新房绝大多数都是外地客当业主，而外地客又以东北人居多。

　　在半山半岛售楼中心，正处于旅游和楼市“双淡季”的销售现场自然不能与2009年年底疯狂抢购的楼市相提并论。但记者在现场还是看见有买家上门咨询，从口音来判断，除了有东北人，还有操着吴侬软语的江浙投资客。

　　而地处陵水的雅居乐清水湾虽不在主城区，但销售现场气氛也不弱，记者在售楼现场听见一位买家边走边与同伴商量：“回去卖掉一套重庆的房子，把钱在这里买一套小别墅。”可见外地投资客对三亚房产的热情依然高涨。

　　三亚楼市与当地旅游业的淡旺季关系密切，许多楼盘都将在9月或者10月开盘，“甚至有个别楼盘捂都要捂到这个时间段才开”。房子在暑假卖得不好，现在是静待10月份北国天气转凉，仿如候鸟南下过冬的度假型豪客到来。踏入8月份，各大房企更开始“组团”从三亚走向全国一线城市做项目推介会，抢跑“金九银十”，吸纳投资客入市。

　　市场风向：住宅项目纷纷“变身”

　　发展商抽身转型旅游地产

　　从景观资源来看，三亚楼盘可谓占尽地利，当看到一片清澈碧蓝的大海，还是颇为动心。以无敌一线海景为卖点的楼盘还有位于鹿回头的半山半岛，稍微偏离市区的雅居乐清水湾也以“真正的海”震撼买家。对于来自北国的客人，景观优势确实撩拨了买家心中的那根弦。

　　对于三亚市内大兴旅游地产的现象，当地资深房地产业者向记者透露，这实际上是开发商规避限购的行为。“比如说某开发商在一个限购的地方建个高尔夫球场，球场周边配有酒店或者其他旅游产品，也有商业住宅，但这样的商业住宅就变名了，变为产权酒店或者公寓。”但其实商品住宅的实质没变，只是换了个说法。

　　现在海南颇有实力的发展商都将大量的财力、人力和物力放在对旅游地产项目的开发与经营，在规避限购政策对其利润挤压的同时，各大房企在转型旅游地产的过程中获得了巨大且持续扩张的利润空间，这也让更多的房企奋不顾身地加入转型旅游地产的行列。以雅居乐为例，今年7月5日，雅居乐集团宣布2011年上半年实现合约销售157亿元，其在三亚陵水县的旅游地产项目清水湾，仅今年上半年已为集团贡献了46亿元销售额。

　　限购限外影响：仅在主城区

　　湾区海景楼盘置身“限”外

　　在今年3月5日公布的三亚市限购令细则中，除了与全国各城市类似的“个人购买住房不足5年转手交易的全额征税”以及“贷款购买二套房首付不低于六成”外，其他限购条款要宽松许多。虽然也实施了“限外”，但这种限外仅限于在主城区买房的外地客，换言之，外地买家来三亚买房，只要不在主城区购房，都不受购房限制。而三亚的大多数的热门海景新盘，多半集中在主城区外围板块的一线海景湾区，根本不受限外的影响。

　　与全国许多城市正在实行的房地产限购政策相比，三亚的房地产限购政策也比较宽松，限购范围也仅在主城区，至于主城区如何界定，三亚市住建局工作人员表示，“主城区”一词的区域界定为三亚市区范围，包括三亚市河东区及河西区，其中旅游开发区的一线海景房及三亚市所有产权式酒店都不在限购范围内，旅游开发区包括三亚湾、亚龙湾、海棠湾、红塘湾。

　　从相关部门所回应的“主城区”范围不难看出，圈定范围限购就是为了避免房地产市场受较大打击，“因为旅游开发区中的一线海景房、产权式酒店是目前三亚房地产开发较晚区域，在售项目大多集中在这些地方，尤其是海景楼盘，资源稀缺，价格和优势不言而喻。”

　　譬如陵水县的新兴湾区，几年前仍是一片荒芜的海滩，今日已经吸引如雅居乐、富力、合景泰富、龙光集团、北京顺泽、绿城等开发商蜂拥而至，整个珍珠海岸到处是吊塔和工程车辆穿梭繁忙的景象。目前，陵水珍珠海岸成为东海岸最炙手可热的湾区，并形成高端项目的聚集地，楼价也随着大牌发展商的进驻，顺势上涨。