市场延续回升势头 未来市场难言乐观

　　随着开发企业一番特价、起价、折扣、赠送等营销策略的狂轰乱炸，刚刚过去的7月，楼市延续了五六月份的旺销势头，供需两旺的市场行情，让人有种济南楼市压根儿就没有被调控的错觉。刚需支撑的济南楼市，到底能够延续多长时间的好行情，却殊难预料。业内的观点是，在供应持续增大而政策短期内没有松动迹象的情况下，未来楼市难言乐观，以价换量是开发企业积极应对市场的最好选择。

　　7月济南楼市量跌价涨

　　记者从CRIC克而瑞(中国)信息技术有限公司济南机构“济南7月房地产市场报告”媒体发布会上了解到，刚刚过去的7月，济南商品住宅市场总体呈现量跌价涨的态势。

　　统计显示，7月普通住宅市场新增供应量为50.93万平方米，环比下降9.79%；商住两用公寓新增供应6.82万平方米，环比增加175%；别墅新增供应1.11万平方米，打破五六月零新增供应的局面；三者总量达58.86万平方米，与6月58.94万平方米新增供应量基本持平。从新增供应和存量看，延续了4月以来供应充足的势头。

　　成交方面，7月普通住宅成交3466套(未扣除后期解除合同退房的情况——— 记者注)、38.72万平方米，环比下降9.68%；商住两用公寓成交321套、2.06万平方米，环比增加13.19%；别墅成交1.24万平方米，比6月减少0.13万平方米。从成交与供应情况看，除别墅连续几月处于去化阶段、新增供应明显供不应求外，普通商品住宅已连续数月供大于求，存量不断上升。后期市场去化压力持续增大。

　　价格方面，克而瑞数据显示，7月普通商品住宅成交均价为7808元/平方米，环比上涨6.43%；商住两用公寓成交均价为14199元/平方米，别墅成交均价为14082元/平方米。商品住宅整体成交均价为8305元/平方米，环比上涨5.86%。

　　另一家楼市调研机构世联怡高发布的月报数据则显示，7月济南普通商品住宅市场供应充足，仍保持较高的新增供应，成交量也依然维持高位。当月普通商品住宅总供应量为7909套、88.4万平方米，同比分别上升50.9%和56.2%，环比分别上升1.1%和0.1%，市场整体供应依然充足。其中新增供应2537套、29.3万平方米，同比分别上升16.0%和30.8%，环比分别下降34.0%和27.7%。

　　当月成交普通商品住宅2686套、30.4万平方米，同比分别上升38.7%和53.5%，环比分别下降2.1%和4.5%。市场整体均价(市场报价)为9906元/平方米，同比上涨14.3%，环比上涨0.07%，上涨速度减缓，价格保持平稳。成交均价为9273元/平方米，同比下降1.0%，环比上涨2.0%。

　　记者了解到，因采用的数据、统计范围、口径以及标准不同，两家机构的各项数据出入较大，但从7月的供应、成交及价格变化情况看，市场供应充足、成交量跌价升的结论是一致的。

　　不少购房者倾向一步到位

　　随着市场调控的不断深入，“品牌+刚需+高性价比”组合产品已成为市场供应的主流和成交的主力，恒  大、绿地、保利、中海等一线开发企业开发的项目逐渐成为楼市供应主力军和市场成交的主角，重汽、鲁能、南益、力高、绿地泉景、东拓等实力稍逊一筹的品牌企业，成为支撑市场的第二波力量。

　　克而瑞的数据显示，在市场形势随政策调控不断演变的背景下，购房者的心态也有所变化，一些刚需购房者倾向于一步到位购买中等以上的户型，而改善型购房者也多选择大中户型产品。

　　统计显示，7月份，价格区间在6000(含)-8000元/平方米的住宅成为济南市场供应和成交的主流，占比为36.32%，绿地国际花都、恒  大城、万象新天等三个项目的拉动，加上不少楼盘争相推出特价房源，使当月6000(含)-8000元价位段成交量猛增；其次为8000(含)-10000元/平方米的住宅，占比为35.90%。

　　而从户型面积看，当月普通商品住宅成交面积集中在100-120平方米和120-144平方米之间，二者分别占成交总量的25.68%和25.96%，累计占成交总量的51.64%；其次为90-100平方米紧凑户型、144-180平方米舒适户型以及80-90平方米经济户型，分别占总成交量的15.05%、13.82%和12.81%。

　　山东财经大学(筹)山东省房地产业发展研究中心副主任、克而瑞济南机构总经理孙大海表示，目前济南楼市客群以刚需和首次改善型置业为主，在限贷、限购等政策影响下，更多客户选择一部到位，因此80平方米以下的小户型本月成交量均相对较小。

　　以价换量才能赢得后市

　　6月以来，开发商频繁打出特价、平价等概念，受到市场的一度追捧，楼市成交情况甚至好于去年初楼市调控开始之前。不过，随着中央多次发出楼市调控不松劲的信号，购房者对特价的浓厚兴趣正在逐渐丧失。新浪乐居的一项调查显示：近6成网友不看好目前的优惠力度，认为最佳的购房时机需再等待一段时间。

　　克而瑞的数据显示，截至7月，恒   大、绿地、中海、保利、北大资源、鲁能、重汽、银丰、阳光100等9家典型开发企业项目未推存量为700.5万平方米，未售存量为243.01万平方米，去化周期为5.6个月，以前3月平均销售情况看，市场去化压力并不算大。从总体情况看，目前市场供应量及未售存量仍然偏小，大型房地产企业将是未来济南楼市的供应主体，刚需项目在下半年仍将占据主导地位。

　　世联怡高的调研数据则表明，从年初以来，济南楼市普通商品住宅已呈现出供大于求的现象。以供应和成交套数看，1-7月，每月新增供应与存量之和均远大于当月成交量，供求比最大近4倍，最小也超过了两倍，2-6月更是连续5个月新增供应超过当月成交量，市场正在由去化状态转变为积压状态。

　　孙大海等人分析认为，不论从济南还是全国市场看，不少开发商都面临资金链紧绷和上半年销售萎缩的影响，下半年必将进一步加快推盘节奏，三四季度集中走量将成为市场主要趋势，不过今年的市场形势与往年不同，恐怕很难复制去年三四季度的好行情，因此对未来半年市场行情持谨慎乐观态度。克而瑞的报告同时指出，在政策密集期内，现金为王是企业应对市场的最积极策略，只有以合理的价格满足购房者对当前环境下的房价预期，才能有效刺激购房需求。