楼市难逃“以价换量”宿命

　　楼市限购令推广半年，实施限购城市商品房成交量大幅下跌，投资客被挤出，但购房者期待的价格松动却不明显。与此同时，限购城市扩容、房价上涨最高限额等新一轮政策悄然推出，使升级版限购令能否成为压垮高房价的最后一击，成为楼市关注的焦点。

　　一线城市成交量普跌

　　来自北京市房地产交易管理网昨日的数据显示，限购政策实施半年北京楼市成交量极度萎缩，期房住宅签约套数为35530套，现房住宅签约为6183套，二手房住宅签约为50242套，合计住宅总签约仅为91955套，这是北京楼市从2009年爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的最低，总成交量环比上一个半年下调了46.5%，同比更是跌幅达到了58.8%。其中下调最多的二手房更从5月开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量更是已经接近2008年均值。

　　成交量的全面下跌源于限购令对于购房门槛的提升。今年2月17日开始，包括北京、上海在内的一线城市以及部分二线城市开始执行楼市限购令。以北京为例，要求外地户籍购买住房须提供五年纳税证明和社保证明，这将大部分需求关在了门外。而银根收紧后，首套房利率优惠基本绝迹，购买二套房首付和利率均大幅提高，三套房的按揭大多已经暂停。

　　北京房地产中介行业协会副会长李文杰告诉记者，限购导致直接需求减少，以北京为例，外地户籍五年购房资格的最长限制时间，影响了大部分外地需求入市。而限贷继续收紧，几次加息及贷款优惠利率的取消，使得目前购房贷款第一套恢复基准、第二套1.1倍，相比去年，目前购房利息基本已经翻倍。特别是二手房受到评估值减少贷款额度收紧的影响，即使首套房大部分也需要首付四成以上。二套房很多贷款额度不到三成，而且贷款交易时间相比春节前平均拉长了超过半个月，信贷收紧明显抑制了交易量和拉长了交易时间。

　　“而买卖双方博弈加剧，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”在李文杰看来，特别是城区部分房主依然坚挺价格、惜售，这使得在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎，进而导致成交量的大幅缩水。

　　北京链家地产首席分析师张月则认为，开发商为了应对调控中的重压，同时对政策放宽抱有幻想进而导致推盘速度下降，供应紧张也是拉低成交量的另一原因。以北京为例，1-7月，北京商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%。

　　投资需求被挤出

　　限购令门槛的提高在促使成交量大幅下跌的同时，也限制了投资需求的进入。

　　北京中原地产提供给记者的一份调查显示，在限购令出台半年后，非北京居民购房比重维持在10%以内，最近半年外地户籍在京购买二手房住宅及商品房住宅的总量不足万套，但是特别值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上不降反升，同比增加14.7%，如果从新政后算起，则同比增加了39.3%。而在投资方面，新政以来，北京投资需求已经基本为零，而这一数据在去年同期北京中原抽样调查显示则高达25%以上，在通州等部分热点市场，之前的投资比例超过四成。

　　北京市房协此前发布的前7月北京房地产统计数据也显示，当前的调控政策抑制了投资投机性需求，居民自住性需求得到较好满足，首次购房的比重占到88%，比限购令出台前高出13个百分点。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，成交结构的变化可以显示，限购半年来的北京首次投资需求已经基本清空，目前市场上交易冷清，市场需求主要为本地刚需为主导，这也使得部分郊区项目签约率比较高；其次，存量房交易税费应该减少，增加持有环节税费，目前来看市场已经回归理性，投资需求需要离场为市场增加房源及降价促销。但是比较高的交易环节税费影响了出售的积极性，而且持有环节压力不大也使得没有再购房机会的投资者不舍得割肉。

　　新建普通住宅价格微跌

　　成交量大幅萎缩，但是成交价格却并未出现明显降幅。

　　据链家地产统计，目前北、上、广、深四个一线城市推出特价房促销的楼盘数量仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，因此降价仍属于点降阶段，还未步入普降期，以北京为例，北京市房地产交易管理网签约价格数据显示，楼市总成交均价最近半年为21788元/平方米，环比之前半年均价下调了0.8%，而相比去年依然是上涨了3.7%。与此同时，部分已经纳入限购的二线城市，由于种种原因，房价也依然看涨。

　　“现在只能说是过快上涨的市场开始稳了，稍微有一些下调，但是现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固，通胀预期依然比较强烈，调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。这些都需要在下半年进一步观察。”陈志告诉记者，作为房地产市场的长效制度性安排还在调研过程中，直接影响或改变地产发展模式的根本性制度还未出台，在这样的情况下，现阶段楼市调控的重点应该是决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。

　　值得一提的是，与限购令涉及的一二线城市相比，多数未实施限购令的二三线城市却迎来了房价爆发式上涨。来自中国指数研究院针对50个未限购城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二三线城市“掠地”，部分地区房价涨幅存在透支风险。

　　升级版限购+综合调控

　　“除了已经明确扩大限购范围之外，下半年保障房的大量入市、信贷的持续收紧、土地供应的提速综合作用，都将成为迫使楼市从量变到质变的主要因素。”在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，加快保障房建设，其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”，此前监管层除了明确提出力保1000万套全年任务外，各地方建设的保障房项目也将在下半年迎来集中供应的阶段，特别是公租房的入市，将拉低部分刚需对于购买的需求。

　　而在土地供应层面，统计数据表明，全国今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷，比去年同期增加2%，但仅完成全年任务的26%，尽管下半年供地任务艰巨，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，但从目前包括北京在内的一线城市试点的“限房价、竞地价”等措施来看，土地供应的提速在下半年已经成为板上钉钉的事。“面粉供应的多了，面包自然会有的。”

　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也指出，今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩，两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看，房企资金链普遍绷紧，去库存动力在增强，下半年只要房地产信贷政策能坚持，开发商的资金链势必趋于紧张，以价换量的情况随时可以迎来。

　　“现在市场比较担心的是美国信用降级，对其经济二次探底的担忧，这次危机会不会影响到中国经济，从而动摇限购令？应该说影响有限。”住建部政策研究中心副主任王珏林认为，美国信用降低对我国的影响主要体现在我国在美国投资以及外贸领域，但影响是有限的。并且这次美国危机的风暴远没有2008年那么严重，研究好应对措施，保证经济平稳发展应当没有什么问题，房地产行业的限购政策也暂时不会受到影响。

　　库存量攀高 降价一触即发

　　事实上，随着调控的深入，一线城市的库存量已经不断攀高，以北京为例，链家地产提供给记者的一份统计显示， 截至目前，北京的住宅库存相比春节后的92900套上涨了1.3万套左右，上涨14.2%，逼近11万套大关。按照供应均价计算为8300亿元，而其中的住宅库存也已经达到了3300亿元。在目前北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。

　　“半年的房价统计数据更多反映的是结构性变化，虽然目前明确拐点依然还未来到，但是部分郊区已经明显开始出现了降价促销，调控的效果已经逐渐清晰化。”张大伟认为，从前7月北京楼市情况可以看到，开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加，预计年底到明年初将有大量项目进入供应，供应量达到顶峰2-3个月后，市场将明显变化。从目前来看，包括保障房及普通商品房，预计都会在年内达到供应高点，也就是说今年四季度到明年初将可能是市场明显的拐点，当然前提是调控政策不放松。

　　事实上，目前北京通州、大兴、房山、顺义都有比较典型的促销降价项目，但是部分项目促销的力度还未得到市场的认可，比如通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截至目前签约总套数只有520套，以价换量成趋势，买房人对于目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。

　　但是随着最近“新国五条”的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。