楼市调控伤及刚需 降价触痛房奴神经

　　“我们是7月底才付的首付，就在开发商推出特价房的前几天。短短几天时间里，20多万元就凭空蒸发了！”北京通州楼盘华业东方玫瑰A4栋的业主小许（化名）向中国证券报记者介绍情况时，愁容满面。

　　之所以选中华业东方玫瑰，小许主要看中它是毛坯房，价格便宜。她买的71平米小两居价格17500元/平米左右，总价120多万元。就在她买房几天之后，开发商推出了优惠促销8.1折、最低14500元/平米的特价房，小许没买几天的新房瞬间贬值20多万元。

　　“我们是真正的刚需，估计一辈子也就买这一套房子了，看华业东方玫瑰前前后后好几个月，直到我们交首付时，售楼处工作人员还信誓旦旦地说不可能降价，称以后开盘的楼栋都是精装修，要卖2万多一平米。当时看人家说得诚恳，所以就咬牙买下了。”

　　7月28日得知开发商即将推出小区A9栋“特价房”消息时，小许两口子还觉得是“假新闻”。小许苦笑道，当初买房时双方父母考虑到月供压力，几乎是“砸锅卖铁”凑够了100多万元首付款，又从银行贷款20多万元。降价差不多意味着，自己刚从银行贷款的20多万元瞬间蒸发了，还得为这蒸发的房贷支付利息。

　　和小许一样苦恼的还有业主小新（化名）。她是以19000元/平米左右购买的88平米大两居，粗略估算，账面损失40万元。据小新介绍，她购房时首付70万元左右，银行贷款100万元，期限30年，本息总计240多万元。而如果按照14500元/平米的价格，首付额不变，则自己只需贷款约60万元，本息总计约140万元。这么一算，银行利息就多付了近100万元。

　　小新表示，“有业主计算过，如果把自己此前购买的88平米房子退掉，即使赔上10%的违约金，剩下的钱去买A9栋更大的特价房也够了。”

　　业内人士表示，目前北京楼市成交量大幅下跌，导致房地产开发商资金枯竭、销售压力骤增，此前的小幅降价“试水”或将蔓延为大面积的实质性降价。在这一过程中，不排除部分中小开发商“病急乱投医”，为迅速回笼资金而采取“损招阴招”欺瞒购房者甚至违规操作。在房价下降过程之中，房产纠纷案可能增多。

　　中国证券报记者从通州法院了解到，自去年新一轮房地产调控以来，通州地产房价波动加剧，当地房产类经济纠纷案件有所增加，虽然并未有大规模涌现的局面，但购房人意欲违约的情况比较多。

　　中原地产研究总监张大伟直言，此次“降价潮”和2008年那一轮性质不同，因为目前市场上的降价预期强烈，预计大部分项目继续降价的可能性非常大，特别是部分郊区下调幅度甚至会超过10%至20%。虽然“特价促销导致纠纷”短期内很可能影响周围项目跟进降价，但预计通州区域存在持续降价的可能。

　　上海市华荣律师事务所律师许峰称：“如果购房者和开发商是真实的、自愿的签订合同，从合同的契约精神来说，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调时也很难要求开发商退差价，开发商有降价的权利。”许峰表示，A4栋老业主通过法律途径解决问题的可能性不大。

　　中国证券报记者了解到，目前华业东方玫瑰A4栋大概销售了一半。针对A4栋老业主的集体维权行动，楼盘开发商华业地产方面表示将统计每位老业主的需求，并于8月19日给出最终解决方案。

　　不仅是通州区域，大兴、房山等很多京郊区域也已逐渐开始出现特价房、大促销等变相降价行为。由于目前仍处于调控期间，购房者如果要在房价泡沫本就比较明显的区域置业，最好对该楼盘、区域、潜在的降价风险及调控政策趋势等有较明确的认识，从而最大程度避免风险和纠纷。