两面讨好的房地产政策

　　日前，《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。该《意见稿》最引人注目的规定是关于开发商捂盘惜售、哄抬房价的具体处罚标准。《意见稿》规定，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　《意见稿》一公布，舆论就对这个处罚规定表示非常不满，认为处罚太轻，其中以马光远博士的观点最具代表性。马先生以“哄抬房价，罚酒三杯”为题，发表了长篇评论，将该规定定性为“貌似处罚、实为奖励”，并呼吁加重处罚。

　　值得思考的是，持马先生这样的立场与观点的大有人在，社会主流观点似乎都是这么看的：如果加重处罚，提高违规违法成本，而不是轻描淡写，不痛不痒，一定能达到效果，房地产市场就不会像现在这样像匹脱缰的野马。

　　不过，一个简单的道理告诉我们：奖罚分明要建立在合情合理的基础上。如果缺乏这样的前提，再重的处罚也会雷声大雨点小以致无济于事。原因在于：其一，无端重罚，于情于理于法都说不过去，让执法者无从下手；其二，不合事理的处罚规则本身一定存有漏洞，容易让人抓到把柄，更容易让人钻空子。

　　以《房地产开发企业资质管理规定》中的处罚规则为例，意见稿规定，房地产开发企业囤积土地，擅自变更容积率，捂盘惜售，哄抬房价，经有关部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。乍一看，对于富得流油的开发商与暴利累累的房地产企业而言，1到3万元的处罚当然是不起眼的，再加个千倍也不算多。可问题在于上述处罚条件中，有些模棱两可，界定困难，比如囤积土地；有些貌似违规犯戒，实则无关痛痒，比如捂盘惜售；有些甚至是无中生有，比如哄抬房价。这样一来，惩戒对象似是而非，政策界限模糊，拿捏的空间大，最终会使得政策执行的效果大打折扣。

　　比如囤积土地，从近几年房地产价格飙升的趋势里，我们看到了地价飞涨，看到了一些企业因为土地而赚钱的事实。因此，打击囤地，好像打中了“七寸”。但大量的事实表明，一方面，房地产商故意囤地，依赖卖地赚钱的现象并不多见。大多数土地没有及时得以开发，是由于存在一些客观原因，而其中的主要原因在于土地供应方——政府，而不是房地产开发商。另一方面，表面上，这些年来房地产市场火爆，为开发商赚钱提供了大好机会。房地产商要风有风，要雨有雨，处处得心应手。但对于激烈的市场竞争，他们从不敢怠慢，也不敢有“稳坐钓鱼台”的放任心理。在竞争激烈、瞬息万变的市场中，开发商唯一可以做的，就是加大开发力度，加速资金周转，以便充分利用现有的市场机会。因此，囤地不是一个好选择，不是开发商的意图所在，不可能成为常态的盈利模式。有了这样的前提，打击囤地几乎就变成了“隔山打牛”。这样的政策因缺乏普遍的针对性而显得虚无缥缈，自然也就难有用武之地了。

　　再以捂盘惜售、哄抬房价为例。房价飙升，开发商不仅赚得盆满钵满，还经常耍点小花招。这给市场印象深刻，成为打击的由头。但是，这样的小花招对房价的作用微乎其微，甚至根本不起作用，不过是价格上涨的具象化表现形式而已。房地产销售有一个自然过程，不是简单的“一手交钱、一手交货”的小商品买卖。对于大型小区而言，分期开发、分批次销售是业内常态。因此，如何定义捂盘惜售，从技术上讲，是一个非常困难的问题，不容易有一个客观准确的认定标准。再者，房地产商充分利用有利时机，抓住市场需求旺盛的机会而适当调控销售节奏以获取更多的利润，也是合情合理的。理论上，捂盘不售要承担卖不出去与而后价格下跌的风险。而哄抬价格也要承担一系列相应的不利后果，包括信誉损失等。本来是风险与收益自动平衡的事，我们只看到了对开发商有利的一面。因此，打击捂盘惜售与哄抬价格这样偏向性的政策缺乏客观稳固的根基。

　　再以今年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》为例。商品买卖明码实价，是基本规则，也是达成买卖的重要前提。对于房地产而言，由于本身的特殊性，诸如楼层、朝向、面积大小等，每套房的具体价格差别很大。因此，开发商一般只标明起步价、楼层加价规则、朝向系数等，没必要标出每一套的具体价格。而其他包含在房价内的税费，国家都有明确的规定，开发商不可能从中做手脚。至于这些之外的价格小浮动，大体上不过是促销优惠的小手段而已，旨在激励销售员的积极性以催促客户尽速成交。因此，完整来看，房地产交易过程中的价格决定有一个较一般商品要复杂得多的过程。如果每套房在交易之前要标明具体价格，只不过是让开发商将定价工作前移，对于房屋价格高低本身并不会有什么实质性影响。退一步说，如果开发商想玩猫腻，作为一般消费者，你也难以识别其中的陷阱，看不出道道来。因此，表面上要求严格，可谓严刑峻法，实质上只是些花花草草，这样的政策执行起来问题一大堆。正因为这样，处罚只能挠痒痒。据媒体报道，6月24日，有关部门对8个城市50多个在售楼盘进行明码标价情况检查。其后，对12家开发商开出罚单，总共罚款360万元，平均每家30万元。这笔总罚款不够在一线城市买一套地段好的房子。

　　因此，有效的政策一定是合情合理的政策，一定有一个遵循经济规律与市场逻辑的基础。如果没有这样的基础，那么即使政策再严厉，也会徒有其名而流于形式。在这样的条件下，鼓吹重罚，实际上就是鼓励为达目的而不择手段的非法行政与粗暴行政，乃至作奸犯科。这样的处罚也许可以震慑开发商，但这样的整肃在不远的将来一定会以另一种方式在别的地方泛滥。

　　正是由于一些政策非常表面，不得要领，并没有给重罚以足够的底气，所以，政府只好两面讨好：不能不罚，也不能重罚。