昔日地王变相转让 楼市并购催生寡头隐患

杠杆率跌至历史最低

　　房企面临史上最脆弱资金链

　　银根的持续收紧终于让开发商没了依靠。

　　根据国家统计局此前发布的数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在自筹资金比例明显上涨的同时，开发商们的杠杆率跌至2.48的历史最低点。

　　无独有偶，北京市统计局昨日发布的今年1-7月份北京市房地产开发项目本年到位资金为2935.3亿元，其中，金融贷款为659.3亿元，由上半年的同比增长11%转为下降6.9%；自筹资金为895.8亿元，同比下降2%，降幅比上半年扩大1.3个百分点；定金及预收款为858.9亿元，增长11.4%，增幅比上半年扩大7.9个百分点，杠杆率为3.28，同样是历史最低点。

　　所谓开发商杠杆率，即本年资金来源/自筹资金，主要指企业的资金来源容易度，数值越高表示企业更容易以信贷或者销售获得发展资金，房地产价格等也更容易上涨、企业发展速度更快。而数据减小则企业面临资金压力，可能出现降价促销，小企业被兼并。

　　“杠杆率达到历史最低，代表了房地产行业的资金压力骤升，这与整个银根收紧息息相关。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，在7月份我国新增人民币贷款4926亿元，同比少增252亿元，7月末广义货币（M2）余额同比增长14.7%，贷款与货币增速与往期相比均有小幅回落，虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但是主要原因是1000万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资，商品房市场的投资已经开始出现停涨的趋势，在这样的背景下，开发商获取贷款的情况肯定越来越糟。

　　冲动造地王致消化不良

　　部分企业无奈抛售子公司

　　在开发商资金越发紧张的同时，库存量却也持续攀升，特别是曾经冲动吞下的地王，更是让部分开发商消化不良，进而导致本已紧张的资金链雪上加霜。

　　以北京为例，来自房地产交易管理网的数据显示，截至昨日北京新房库存量达到106736套，逼近11万套警戒线。而中原地产的研究报告显示，2009年到2010年上半年出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33宗，目前大部分已经进入开发环节，已经销售的合计有16块，这些地块由于平均溢价率达到164%，其销售价格自然居高不下。对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

　　“一般项目地价占房价的占比不会超过25%，如果到30%以上，开发商定价就比较困难。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，根据该院统计，目前平均地价占房价的比例大约为23%左右，而一般项目建安成本基本是固定的，地价成本越高，税费、销售成本也同比例会提升，因此多数的地王项目最终的定价肯定很高，这也是国土部此前一再抑制地王的原因。

　　张大伟同样表示，由于上述地王集中上市时间在2010年下半年后，而恰好开始房地产调控，特别是今年的限购集合限贷调控，抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足一成，加之拿地价格过高，定价肯定居高难下，从目前来看，除金茂府、富力十号等在2009年初购得的绝对稀缺的城区地块，和万科在房山的部分项目目前销售情况比较好外，大部分地王项目的签约情况并不理想：以最近入市的18期项目提供的4933套房源看，截至目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。“可以说，这些拿了地王的开发商们是降价降不了，拿着又有资金压力，两难的情况下，不排除会通过将地块所属的公司整体转让，以甩掉包袱。”

　　并购案集中发生

　　年内或迎并购潮

　　事实上，张大伟所提的“转让地王所属公司以甩掉包袱”的情况已经发生。

　　近日，保利地产发布公告称，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京蓟门桥项目。而翻阅北京市土地整理储备中心的数据可以看出，世博宏业旗下的蓟门桥项目正是该公司于2010年3月在北京市土地拍卖中以17.6亿元竞得地王，当时楼面地价为28308元/平方米，打破了当日上午大望京村1号地27529元/平方米的楼面地价纪录，成为当时的京城单价地王。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，虽然世博宏业的母公司兵器装备集团并非央企批准的可参与房地产开发的央企名单中，可能也有退出地产的要求，但是国资委也曾明确提出允许央企完成手中地块的开发，因此较高拿地成本导致的利润难以确保可能是本次世博宏业甩卖地王的初衷。

　　世博宏业甩卖地王绝非个案。来自清科研究中心的统计显示，在楼市调控周期下，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%，总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿元的规模，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

　　“虽然只有当房企的资金来源增长率下降到10%时才会出现普遍意义上的‘卖儿卖女’，但是由于当下监管层调控的决心不减，库存量持续攀升，降价效果难言，因此开发商下半年的日子肯定是越发难过，特别是中小企业，在这样的环境下，并购案的频发也是市场的写照。”在杨红旭看来，本轮调控政策主要落实在一二线城市限购，全国性的限贷，中小房企的土地和在售项目储备都有限，周转率相比大企业要低很多，而且因为抵押资质的问题，相比一线房企的资金压力更大。目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加。

　　2011年部分房企交易案例

　　● 1月，恒大地产斥资16.6亿元收购深圳建设71%的股权，改善产业结构。

　　● 4月，恒盛地产以5.147亿元收购中城建（大连）房地产开发的70%股权及股东贷款，以此进一步开拓大连市场。

　　● 4月，北京城建收购中鸿公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权，总价款为132624万元，其中股权转让款为43613.92万元，债权为89010.08万元。

　　● 4月，云南城投置业股份有限公司以人民币648337500元向昆明万科转让所持有的申城公司100%股权及247203721.80元债权。

　　● 5月，恒大地产宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited，将以5亿美元代价出售Grandday Group Limited49%权益予华人置业旗下附属公司Loyal Pride Limited，以合作开发Grandday拥有的江苏一幅地块。

　　● 5月，世纪房产以11.3亿元获得成都宏达置成房产开发有限公司93.1%股份。

　　● 6月，SOHO中国表示,旗下附属公司高锐投资有限公司以人民币15亿元收购万成有限公司旗下昇亮投资有限公司全部权益，昇亮拥有项目公司100%权益，该项目为上海一处16427平方米的商业地块，用于开发零售和办公项目。

　　记者手记

　　寡头时代来临的好与坏

　　昨日，房地产企业龙头万科、招商地产发布上半年业绩报告，都有比较明显的上涨，相比之下，7月底前披露了上半年市场预报的58家上市房企中，超过65%的企业对自身的盈利进行了预减，部分已经披露半年报的中小上市房企数据也不乐观：净利润同比下降降幅最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成，绿景地产继续亏损。

　　与此同时，来自机构的数据显示，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。均明显领先于市况，房地产企业利润越发集中化已经成为不争的事实。

　　中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出，由于央行收紧货币政策，银根紧缩导致中小房地产企业融资渠道大量堵塞，加上包括限购令在内的一系列政策进一步抑制了房地产市场的景气度，中小房地产企业面临着极大的资金压力。但是央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。出于战略布局和快速扩张的需要，央企和品牌房企加大了对中小房地产企业的收购力度。如果调控政策继续延续，中小企业的资金链将面临断裂危险，持续的并购潮是有可能出现的。

　　“如何解决资金压力并消化库存对于中小房企来说，更是下半年的最大难题，降价求量或者被并购抱团取暖应该是目前最好的选择。”在张大伟看来，从偶发的并购案到并购潮的全面来临，只是时间问题，未来财大气粗的央企以及品牌房企将成为主导这场并购潮的核心，他预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年的交易额也可能超过400亿元。

　　然而究竟市场是否会因并购潮导致寡头时代的来临，目前业内仍存有争议。白朋鸣认为，尽管央企和品牌房企大幅收购中小房企必然会增加自身规模，但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一是中国的房地产市场容量极大，今年的房地产投资额预计将会超过5万亿元，而最大的房地产企业万科今年的投资额也不过200亿元，仅占整体市场规模的0.4%左右。二是房地产开发的地域性较强，即使是央企或是品牌房企也难以在地方上获得绝对优势。三是中国政府对房地产的监管较为严厉，不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此，类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。

　　但包括张大伟在内的多位业内人士则认为，随着央企及品牌开发商吞并中小企业速度及范围的加大，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但央企及品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于 这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，而国企及品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。