“限购令”后出了“宽限令” 买？卖？双方好纠结

我是被限购的，就是没法买！你光看限购令，还有宽限令呢！(勾特/漫画)

　　买方称“被限购”要求卖方解除合同返还定金，龙岗区法院一审认定买方违约，此案昨日二审

　　深圳新闻网讯（记者 吴欣 实习生 孟爽）去年9月30日，市政府“限购令”骤出；一个月后，政府又出台“宽限令”。在房地产调控政策瞬息万变的背景下，买房者房女士和卖房者林先生、薛小姐经历了签合同、因“限购令”要求解约、因“宽限令”再作协商的波折过程。双方买卖不成，最终闹上法庭。昨日，此案在深圳市中级法院二审开庭。

　　买房者：

　　“被限购”无法办理过户

　　据买房者房女士诉称：去年9月26日，她通过地产中介和林先生、薛小姐签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，购买对方在布吉一套价值50万元的房屋。她刷卡交了2.5万定金到地产中介处，地产中介将其中2万元转给了卖方。

　　同月30日，市政府公布“限购令”。她作为深圳户籍居民，已于2008年、2009年在龙岗、南山购买了两套房产，属于“被限购”对象，无法办理过户手续。

　　她以此为理由，将卖房者林先生、薛小姐告上法庭，要求解除双方的买卖合同、返还其2.5万元定金。

　　卖房者：

　　“宽限令”出台后又可过户

　　卖房者林先生、薛小姐则称：此事后来又发生了转机——市政府去年10月21日又出台了“宽限令”。按照该规定，房女士是在去年9月30日之前通过地产中介的银行刷卡机，将2.5万定金打入中介监管账户的，有银行转账凭证，可以到市房地产权登记中心办理过户手续。

　　他们认为，是因为房女士认为限购后房价会降想解除合同，“限购令”出台正好给了她不履行合同的借口。他们当时卖房是为了购置另一套房产，由于房女士违约，导致定金也无法讨回。布吉这套房产不能按当时的价格成交，加上国家对房地产市场的调控，房价将进一步下跌，自己损失惨重。退一步讲，即使是“限购令”导致合同无法履行，法庭也应该考虑其作为无过错方承受的损失，平衡双方的利益。

　　一审法院：

　　买房者未被限购构成违约

　　龙岗区法院审理查明：“宽限令”出台后，房女士曾于去年10月22日发短信给林先生，表示将继续履约。但随后双方就如何继续履约发生争议，房女士因此没有去银行办理首期款资金监管手续。房女士虽称没有办理首期款是因为地产中介告诉她卖方“不同意卖房，如果卖房则要求其承担违约金”，但没有提交证据证实，应承担举证不能的责任。

　　该院认为，“宽限令”出台后，房女士可以凭之前定金的银行转账有效凭证，到国土部门办理备案或过户登记手续。但房女士却一直没有履行该合同义务，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。

　　该院遂作出一审判决：解除双方的《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，驳回房女士其他诉讼请求。

　　二审焦 点：

　　到底是谁构成违约？

　　房女士不服一审判决，向市中院提出上诉。昨日双方均由代理律师出庭，涉案地产中介作为第三人也参与了庭审。

　　房女士的律师认为，按照去年9月30日的限购政策，房女士确实无法履行合同。在“限购令”出台之后、“宽限令”出台之前，她曾经向卖方发过一份解除合同函，也符合当时限购相关政策的规定，该合同当时就已解除，卖房者应当返还定金。“宽限令”去年10月21日出台后，她和林先生也有短信联系，要求继续履行合同。林先生称“如果要继续履行合同，就不是原来的条件”，拒绝了她的请求。对方不配合，自己也无法完成首期款监管手续，因此违约责任在林先生一方。地产中介的代理人也称，当事业务员曾说过，当时买方曾提出继续履行合同，但卖方不同意，并直接通过中介告诉买家：如果按原来的条件是不可能交易的。

　　卖房者林先生的律师则表示，房女士和地产中介的陈述不是事实，林先生和薛小姐一直有意卖房。去年9月28日房女士曾提出“不想买房”，林先生和薛小姐仍坚持在次日办理了赎楼手续。去年9月30日限购令出台以后，房女士又多次致电要求解约，但他们没有同意。该合同无法履行责任不在卖方，无论对方是否被限购，他们都是无过错方，是对方违约在前。

　　双方没有当庭达成调解。目前，此案正在进一步审理之中。

　　□背景

　　“限购令”出台，

　　“宽限令”过渡

　　去年9月30日，深圳市政府公布深府办（2010）82号文件，规定：暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭，拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。该文件被称为民间“限购令”。

　　同年10月21日，市政府出台对上述文件相关问题的解释，规定：9月30日以前已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证到市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。该文件被民间称为“宽限令”。