上海二手房价下调趋势渐显 市中心区首现下跌

　　限购等楼市调控政策已经出台半年有余，随着新房市场打折促销之声愈演愈烈，二手房市场正面临更大的市场压力。来自上海二手房指数办公室的统计显示，今年7月份，上海二手房指数为2598点，仅较上月上升1点，涨幅0.03%，比6月份缩小了0.06个百分点。长宁、徐汇、黄浦(含原卢湾)、静安等4个市中心区二手房价首现下跌。

　　今年7月份，央行年内第三次加息；国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松；上海新“沪4条”叫停外地户籍“补税购房”……一系列举措使得楼市调控预期再次升温，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重。二手房市场上，一方面，是不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放，近期新房市场的频繁打折促销又分流了部分市场需求，另一方面，是在CPI持续走高的背景下，不少二手房业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品，对持有房源惜售且价格不动摇，这导致二手房市场买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。

　　统计显示，7月份全市128个二手房监控点中，房价上涨的有61个；持平的只有4个，持平板块大幅减少；下跌的有63个，下跌板块房价平均下跌0.26%，跌幅比6月份扩大0.02个百分点。进一步分析会发现，下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，不少区域出现了一、二手房价格倒挂，外环板块二手房“以价换量”特征比较明显。如，嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0.84%和0.60%，青浦赵巷板块和重固板块均下跌了0.53%。

　　值得注意的是，原先一直被认为抗跌性较强的中心城区，7月份二手房价也有点挺不住了。经统计，长宁区下跌了0.01%，徐汇区下跌了0.02%，黄浦(含原卢湾)下跌0.05%，静安下跌0.07%。市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时自己也无法向银行申请到足额贷款，于是部分房源出现一定议价空间，但幅度仅停留在1%-2%，惜售心态仍较明显。

　　最高人民法院日前发布了 《婚姻法解释(三)》，对父母为子女购房、夫妻共同购房产生的归属及之后的分割作出了明确说明。记者昨天采访了部分房地产市场人士，他们认为这一规定短期内可能对婚姻中女方家庭在心理层面造成一定影响，但对实际购买房屋的行为则影响不大。据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，今年1至7月全市不同板块二手房交易中以购买婚房为目的的约占总数的10-30%不等。分析师罗寅申认为，目前楼市成交平淡，主要是因为限购等政策的影响，市场对婚房的刚性需求并不会因为婚姻法的规定而发生根本性改变。