商品房成交量反超二手房 两大主因导致市场倒挂

　　近几个月以来，南京二手房月成交量一直在3000套左右徘徊，限购和限贷导致部分二手房买主转向商品房市场或推迟买房计划，加上商品房市场促销增多带来的影响，使得二手房成交占主体的情况发生转变，7月商品住宅以3168套的成交量反超二手房。不过业内人士认为，随着房主心态的变化及房源本身的优势，下半年的二手楼市或出现价跌量升。

　　 市场动态

　　 特殊背景下的特殊反超

　　据网上房地产数据显示，7月南京全市新建商品住宅共成交3168套，比6月(2761套)高出14.7%，比去年7月份(1512套)上涨了109%。平均每天卖房102套。7月二手房的成交量为2878套，比6月的2921套微降，也比商品房成交量少了290套。这是今年以来，第二次商品房成交量超过二手房，上一次是2011年1月，商品住宅当月成交7188套，二手房成交6378套。

　　“从一线城市的市场轨迹来看，二手房成交量超过商品住宅成交量是正常的，只有在特殊的市场背景下，才有可能出现当下的‘反超’。”中广置业市场部经理金鑫分析道。以北京为例，据该市网上房地产的数据可以计算出，2007年一、二手住宅成交量比值为1.4：1，2008年为1.1：1，2009年为0.7：1，2010年为0.4：1。“很明显，二手房市场是在逐渐扩大的，不出意外的话，南京楼市也会重复这种轨迹。至于当下的‘反超’，有其特殊市场背景。”

　　原因分析

　　 贷款苛刻遭遇新房降价

　　近半年来，工作两年的小张一直在看房子，由于家境不是太优越，只能接受总价90万元以内的购房标准。原打算多看看二手房，指望着能距离工作单位近一点，可看了一圈才发现，“二手房的价格也不比新房低，关键是贷款难，以我的条件，首付最多付30万元左右，买二手房基本没戏。恰逢最近看中的一个新楼盘在做活动，在享受折扣基础上还能再优惠1万元，于是就交了定金。”

　　实际上，小张的买房心理极具代表性。业内人士认为，在当前的市场背景下，银行对二手房的贷款条件十分苛刻，使得部分买房人只有转向商品房市场。其次，与当前商品房积极促销走量相比，二手房房主的惜售现象很普遍，一方面在限购的影响下，部分业主出售后再买房的难度增大，甚至有多套房的业主出售后无权再买，二是二手房可转售为租，只要不是有较大的资金压力，就不会轻易将房子在市场低迷期出手。相比之下，开发商降价出售的意愿更高，这都在一定程度上推动商品房成交超过二手房。

　　另外，据南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔表示：“7月商品房的成交数据完全是一些项目低价跑量换来的。”据记者统计，7月份南京新推房源约4500套，为今年以来单月推盘最多的月份，商品房大幅推盘势必进一步推高库存，为8、9月份的销售制造更多压力，“这将进一步冲击二手房市场”。

　　 后市预测

　　 十月行情仍值得期待

　　面对目前的商品房市场降价者众、给出的优惠力度也较大的现实，接下来的二手房市场是否会延续7月的成交情况呢？

　　好邻居房产总经理徐健认为，调控以来，二手房市场就一直不容乐观，尤其是限贷政策促使刚需转向商品房市场或者干脆暂时放弃买房，不过10月的市场还比较值得期待，“虽然政策没有放松迹象，但刚需不可能一直观望下去。”金鑫也比较乐观，她表示，尽管商品房市场优惠比较多，但二手房市场的价格也出现松动或变相降价，“比如说房主愿意税费和中介费共担，这就相当于降了3个多点。房主额外给出的让价空间，加起来降5个点是很正常的，加上观望已久的刚需族尤其是待婚族需求迫切，会选择优势明显的二手房。另外，市场上有不少性价比高的次新房，不但比周边新盘单价低两三千元，配套也更成熟，会吸引部分购房者出手，所以说下半年很可能价跌量升。”