|
“西城二手房个人所得税的税率怎么突然就变了征收方式？不满5年的二手房不能再按成交价1%缴纳个税，而是必须按差额的20%缴，要多缴10多万了！”昨天（11日），在原来的宣武区现西城区某新建小区买了套二手房的购房人姜先生着急地告诉记者。记者从原来的宣武区地税局窗口以及链家地产、中原地产等多家二手房中介公司证实了姜先生所说的情况：西城区（含原西城和宣武二区）地税部门对二手房个人所得税做出调整：从10日起，除已购公房或满5年且为家庭唯一住房的商品房外，其他商品房买卖应缴个税，不论房龄是否满5年，均按房款差额的20%征收，且新规定执行时间以缴税日为准，不以网签时间为准。
■买房人负担大幅增加
按照北京市此前公布的商品房交易税费缴纳规定，二手房买卖中，最主要的税费主要有三项，即营业税、个税和契税。其中，有关个税的收取，相关规定是，首先方式有两种，一种是按照成交价全额的1%，一种是差额（即“成交价—当时购买价—购房成本”）的20%，两种方式可任选一种；其次，未满5年的二手房以及满5 年但不是家庭唯一住房的二手房，在交易时都需要缴纳个人所得税，而已满5年且是家庭唯一住房的二手房，则可以免交个税。
由此不难看出，此次西城区（包括已合并的原宣武区）从8月10日对二手房个税的征收方式进行了调整，即只要不是已满5年且是家庭唯一住房的商品房上市交易，不论是否满5年，一律只能按照差额的20%来征收。这一新规定同时明确，已购公房暂时不做调整，且该政策从8月10日起即刻执行，不以网签日期为准，以受理时间为准。
而这一调整，正如像上文的姜先生感受的那样，对需要缴纳个人所得税的西城区二手房而言，买房人将增加很高的税费负担——虽然二手房个人所得税应该是出售二手房的原房主缴纳，但实际上，北京二手房市场一直以来的惯例是所有的税费都由买房人承担。
■西城区受影响比例不高
那么，对那些需要缴纳个人所得税的西城区二手房买房人而言，将因此增加的税费负担大概要高多少？中原地产相关人士举例：王先生出售一套家庭非唯一的商品房二手房，80平米，房屋总价250万原来购买价格是150万。在之前可以选择缴纳的税费合计为：契税3%，营业税为5.5%，个税为1%，也就是需要缴纳税费为23.75万。而在执行新的个人所得税缴纳方法后，他需要缴纳的税费为：契税3%，营业税为5.5%，个税为差额的20%，合计为41.25万。比较后可见，增加税费为17.5万，接近翻番。
中原地产相关人士就此表示，“税费增加了 10多万元后，王先生很难在不给买房人让利降价的情况下把房子卖出去，换句话说，以后买需要缴纳个人所得税的房子的人会变少。” 他同时介绍，西城区（包含原宣武区）的二手房总交易量在500-600套左右，其中未满5年且不是家庭唯一住房的商品房的比例不高，每月在几十套左右，但是，如果一旦这个政策推广到全市，影响就会立即显现。
■北京二手房更难成交
“链家地产”首席分析师张月认为，该政策如果在全市实施，房龄不满五年的“高税费”二手房，被购买的意愿会进一步减少，调控背景下，二手房的成交量会更少。那么，这个调整会不会在其他区县实施？她表示，目前全市仅有西城区实行了该政策，“据了解，这可能和西城区当前已经实现了历史税收查询的功能有关，解决了一直以来单一用业主原来的购房发票据衡量房产价值的难题，未来其它区域也有可能进行效仿，相继执行差额征收个税政策。二手房交易‘高税’时代会逐渐到来。”
昨天，也有购房人对西城区的个税缴纳办法调整想出了“应对”，如购房人姜先生就想，“是不是购房合同价越低，与原来购房款的差额也就越低，以此减低个税缴纳的额度，同时其他交易税费也相应减少”，但对此，链家地产以及中原地产等多家中介机构权威人士提醒，应考虑到此前一直在风传的“最低计税价上调在即”的风险，避免为未来出售时较高的差值“埋单”。 |