“限购”令豪宅客止步楼市 业主议价空间达10%

面对客少盘多，天河北业主价有松动，心态趋弱有价倾。

“限购”才是让豪宅客止步楼市的根本原因。

　　“限购”令广州豪宅“有价无市” 买家“不差钱”但缺资格

　　广州豪宅盘主要集中于珠江新城、滨江东、天河北，由于拥有良好的地理位置，物业素质较高，这些板块的业主惜售情绪较高，新增盘源较少，业主叫价坚挺甚至反价。如今，限购威力延续，这些市场“贵族”是否仍被追捧？目前的豪宅市场又是如何？中原地产市场主任黄燕飞表示，“限购”力度丝毫没有消减，豪宅板块客源以改善型买家为主，由于名额限制，有能力到豪宅板块置业的人大多已没有购房资格。在客源减少的情况之下，豪宅盘的价格开始出现松动的迹象，业主“有价讲”，若遇上急需资金周转的业主，降价幅度更大。

　　中原地产成交数据显示，三大豪宅板块上半年买卖成交情况不尽相同，珠江新城板块成交宗数同比去年持平，而成交面积同比微升7.5%，成交均价约为29192元/m2，同比大涨32.3%；滨江东板块今年上半年保持稳中有升的成交量，成交宗数同比去年上升3.3%，成交面积则上升11.9%，今年上半年成交均价约为21045元/m2，同比上涨27.7%；而天河北板块对比去年同期，成交宗数下降了24.1%，成交面积下降约20.9%，成交均价约19258元/m2，同比上涨30.9%。

　　在整体楼价的带动下，上半年广州各个板块楼价均录得上涨，中原地产成交数据显示，2011年上半年全市成交均价约为15987元/m2，对比2010年上半年价格上涨了30%，而豪宅板块上涨幅度与整体楼市贴近。文/图：记者王雯倩

　　“限购”威力初显，回流老城区买豪宅的人多了

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，满堂红上半年二手成交数据显示，传统豪宅板块如天河北、滨江东及珠江新城豪宅成交量均有下滑。其中又以货量较为充足的珠江新城板块成交宗数减少明显。

　　“以房屋总价看，成交价在200万元以上的房屋，买家选择一次性付款的比例为43.4%，而成交价200万元以下的房屋，一次性付款比例仅为26.3%。”肖文晓分析，豪宅买家资金充裕，只是因现在资格不符而搁置购房计划。正因为许多关注豪宅盘的业主，多数手中持有多套房。换言之，即使他们将名下房产转卖，也多半没资格买新房。

　　随着白云和番禺板块配套不断成熟，限购前有不少豪宅买家将置业计划迁至白云和番禺。但“限购”、“限贷”后，愿意选择城郊置业的豪宅客比例有所减少。满堂红成交数据显示，部分仍有资格购房的豪宅客向老城区回流，以越秀区为例，去年上半年约有6%的豪宅在此成交，而今年这个数字增至10.2%。肖文晓表示，老城区的楼价虽高，但综合生活配套、医疗设施、教育资源等多方面条件来看，在有限的购房名额里，他们更愿意选择老城区物业自住保值。

　　客源减少 业主心态趋弱议价空间10%

　　合富置业高级营业经理余文锋表示，“限购”、“限贷”政策落地后，天河北板块豪宅盘成交速度明显放缓，与去年同期相比，成交价增幅有所回落。“天河北真正的豪宅不多，而且业主放盘的大户型又罕有‘靓盘’。现在选择置业天河北豪宅的买家，以同板块改善型置业居多，外区买家较少。”但由于近半年客源数量减少，现在放盘的业主很少反价，但成交价要比年初时略增5%~10%。

　　滨江东板块成交量的变化虽没有像天河北板块因“限购”而明显下滑。据合富置业高级营业经理黄丽明透露，实际成交宗数同比去年有所减少。“该板块约有七成买家选择一次性付款，豪宅客不差钱，但现在苦于无资格入场。”黄丽明表示，踏入7月，随着楼市趋于回暖，买家数量虽尚未出现“井喷”，但从“睇楼客”数量来看，显然多于上半年每月均值。

　　进入下半年，在“限购”持续影响下，豪宅板块的情况会否有所改变？中原地产双城国际分行朱卓罕表示，从5月份开始，“限购”威力逐渐显现，珠江新城板块成交量有所下降，大多数买家都因没有购房名额而暂时退出市场。而到珠江新城置业的买家中，不少是青睐于珠江新城物业的素质较高，入市物业可抗通胀，买家以较有经济实力的中年成功人士为主，但他们多数拥有超过两次或以上置业，现时已无名额再新购住宅物业，令客源减少，部分业主开始降价。

　　中原地产天河北区域营业经理朱玲也表示，业主若有心放售物业，议价空间约10%，部分业主心态走弱，因急需资金周转，议价空间更大。现时出手买楼的多为刚需买家，不过仍有投资客买楼抗通胀，这类客人约占一成，与“限购”前相比，天河北板块长线投资客大量减少，因天河北板块租赁活跃，回报较高，不少买家选择到此买楼，长线放租以求回报。

　　至于滨江东板块，中原地产滨江东蓝色康园分行杨庆丰表示，现时到滨江东板块置业的是刚需买家，他们选择“卖一买一”，积攒资金以及换取购房名额，到滨江东入市素质较高的单位，以改善居住环境。

　　杨庆丰说，有些业主需同时供两三套物业的楼款，今年以来，央行屡次加息，供楼压力越来越大，有些业主心态较弱，甚至直降30万元出售，如中信君庭一套约205平方米的单位，现时590万元出售，为超级笋盘，据了解，中信君庭目前的市场价约为3.3万元/m2。

　　行家看市

　　周边城市或将“限购”

　　慎防资金回流刺激房价

　　肖文晓表示，豪宅盘下半年的走势要结合整个市场发展来判断，如果按照往年的数据和经验，加之现有政策，今年第四季度的二手房成交氛围将有所好转。“广州二手楼市往往是在下半年发力，按现时广州执行的‘限购’‘限贷’政策，可以再收紧的空间有限。倘若政策不变，下半年成交情况应比上半年活跃。” 杨庆丰表示，从以往经验看，豪宅物业畅旺期为下半年，不少买家在上半年做规划，到下半年再出手入市物业，届时看楼量和成交量将有所上升。受现时“限购”影响，客源较少，业主心态松动，议价空间较大，恰好是淘笋盘的好时机。杨庆丰预测，经过一段时间的沉寂，下半年楼市成交将逐渐回升，若成交回暖，业主的心态将加强，届时要议价将比较难。

　　业内人士建议，买家应趁盘源充足而客源缺乏的时机，及时入市。尤其是政府正准备将楼市调控推向二三线城市，倘若政策出台，这将有效抑制从广州外流至周边城市的投资资金。“届时，这部分资金有可能将顺势回流至本地，再次冲击房价，导致买家置业成本增加。”