上市房企存货近万亿 退房率高涨或迫新盘上市

　　低迷的楼市不但让购房者开始观望，也让开发商们进入观望期，“按兵不动”希望能扛过宏观调控，这直接导致了楼市出现了大量的存货积压。

　　据统计，目前沪深两市136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元，而按照北京五一小长假期间分别同比下跌了35%和69%的新房与二手房销售量来算，楼市大量存货积压的现象将越来越严重。与此同时，退房率高涨又让楼市雪上加霜。

　　四大房企存货大增

　　根据沪深两市135家地产上市公司的季报统计，2011年一季度的楼市存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，大幅增加40%。较去年末环比也增长了9.07%。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

　　据专业人士按2010年的销售数据静态地计算，四大房企要消化这些存量，将分别需要35.51个月、32个月、35.69个月和42.48个月。

　　而从全国来看，存量房基本达到饱和。

　　据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米，新增套数在4300万套左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。

　　而房企推迟开盘、按兵不动是楼市库存大增的原因之一。据亚豪机构统计，北京市场4月上半月只有8个项目开盘，而原计划4月推盘本来有34个项目，实际开盘率不足三成。

　　推迟开盘确实已成为今年楼市的集体行为。北京计划在2月份入市的19个项目中，最终开盘的只有4个，3月份也只有13个项目开盘，大量待开楼盘仍按兵不动，直接导致一季度北京新建商品住宅供应量同比减少了54.3%，但楼市存货金额则大幅上涨。

　　退房率高涨增加库存压力

　　销售的低迷则进一步增加了库存积压。

　　从五一小长假的销售来看，北京市房地产交易管理网数据显示，五一假期全市新建商品房网签1190套，同比跌35%；二手住宅网签214套，同比下跌近69%。这意味着按照这个速度，楼市库存积压还将进一步加大。与此同时，楼市退房率还居高不下。

　　5月5日，北京市房地产交易管理网公布的信息显示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房产中介公司，退房率全部达到或超过10%。其交易量最高的5家中介链家地产、我爱我家、鑫尊地产、中原房产、21世纪不动产的退房率均达到或超过10%。其中，我爱我家的退房率最高，达到20%。按照以往的市场规律，正常的退房率每月应该在5%左右。

　　链家一门店负责人告诉记者，今年以来，随着京十五条落地，楼市调控政策不断，严重影响了购房者的信心，是造成直到4月份退房率仍居高不下的主要原因。“当然，也有购买资格和贷款政策的变化，导致一些意向客户丧失资格不得不退房，以及一些中介公司不规范操作导致的退房。”该负责人说。

　　社科院看空楼市销售

　　不过已经有一些嗅觉敏锐的开发商已经感到危机，5、6月份，一批新项目正计划着集中上市。

　　在北京市场，住总万科·金域华府、金隅万科城、SOCO公社等多个项目都选择在5月中下旬或6月开盘。据记者了解，大多数上半年待开盘却一直“按兵不动”的开发商，计划最多扛到6月份，都将集中入市。

　　根据社科院蓝皮书的分析，从全国来看，每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少，刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。其次，房价仍然太高也是社科院认为市场将持续低迷的一个原因。

　　社科院蓝皮书称，从目前的房价和收入关系看，2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7，即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。

　　同时，社科院对不同的收入层次进行了细分，其中低收入户、中等偏小户等近60%的家庭房价储蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能够形成储蓄的最多30年，这就意味着至少60%以上的家庭在现在这样的市场上是无力购房的。“这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。”社科院专家李恩平说。